进入2019年，几次地方政府放松和取消楼市限购政策的试探，都被国家一一叫停。国家明确申明：不将房地产作为短期刺激经济的手段。“房住不炒”已成为现今政府管控房地产市场的主流思想。今年7月，农地入市，去土地财政化的一项重要前端变革已经开启。可见，楼市长效机制正逐步推进，政策工具将逐步向制度化成型。更有专家指出：现今的楼市，在确保自己有居住房子的情况下，“卖掉就是赚到”！

这难道是真的吗？

20年来，伴随着中国房地产的形成和成长，艾力森经历了上千次房地产项目的专项研究和行业研究。特别是房屋消费指数和全国居住满意度研究，为业界和客户提供了很多专业独到的市场分析和预测，很多结论和观点已为客户创造出巨大的经济价值。如今，艾力森中研已经成为客户市场定位、精准营销决策的制导工具，更是客户维护客户关系、提升产品和服务质量，提高客户满意度、忠诚度，以及推进现场服务规范化的协同服务商。

20年的人居市场研究，我们认为，住房，不是一个简单的经济学名词，也不是一个投资或市场营销名词。它是人的基础性生存空间和必须生活资料。特别是在现代社会条件下，房地产问题，是人类现代社会经济、民权价值视角下的泛社会性问题。房地产问题的研究和价值界定，需要放到一个相对深远的时间、空间轴和制度背景下进行科学考量或判定。

早在2005年，艾力森基于市场研究数据，曾呼吁要慎重研究和制订适合中国社会条件的住房制度。然而，15年即将过去，楼市早已今非昔比。

那么：

现今的房价到底是高是低？有怎样的内因和问题？

“房住不炒”即房屋的居住属性和投资属性，在中国社会经济背景下的成因和价值表现如何？

土地价值在房产价值要素中处在什么地位、发挥着什么作用？其现实性和合理性如何？

后端改革----金融抵押制度是否也应该相应的变革？

在满足国民基本居住保障前提下，如何科学构建中国社会经济格局下的住房价值体系？

基于价值体系的长效机制与制度化的政策设计建议？等等。

我们将就这些问题进行实证性专题研究。

城市公园是一种为城市居民提供的，有一定使用功能的白热化的游憩生活境域，是城市的绿色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园是城市居民健身休闲的主要去处。除了日常休闲健身功能，绿地公园是否具有降温效应？北京的公园分布现状如何？公园对房价有无影响？哪些公园房的居住便利性更高？哪些公园社区的宜居更好？

带着以上几个问题，我们分析了北京市473个公园，并以公园为中心，筛选出约1500个直线距离1公里内的小区（公园周边1公里内可供居住的社区，以下统称为“公园房”）加以分析，并且综合居住便利性和成交价格，并最终选出了宜居指数较高的小区。

核心发现

1. 绿地公园具有明显的降温效应

2. 5成公园聚集在城六区

3. 越靠近市中心的居住便利性指数越高

4. 7成的公园房成交均价高于对应商圈均价

5. 分析出宜居指数TOP小区

进入《楼市好声音》节目回放：如何规划发展城市绿色家园？

    6月20日，洪文平总经理应零点有数、D3方评估平台及山东大学等主办方邀请参加了在济南市举办的营商环境建设研讨会，并发言。

    相对于欧美国家，营商环境指标该如何创新？艾力森中研咨询有限公司总经理洪文平通过对国内外营商环境的分析与比较，指出现阶段国际格局的变化与5G等新技术的运用，让传统营商环境指标改变或降格为不重要指标。提出改进营商环境指标已成必然，创造和维护良好的营商环境的终极目标是实现和满足人民群众对美好生活的向往；强调营商环境优化是未来区域发展的核心驱动力，实现区域高质量发展是创新营商环境指标的重要方法。

    当前面临的变化格局：

    1，世界百年巨变开始：传统发达国家经济内陷、社会矛盾日益加深的趋势不可避免，主要发展中国家参与世界新秩序的革新力量与传统发达国家利益集团独霸世界的守旧力量之间的争斗将持续下去。全球化秩序将发生重大改变！

    2，5G以后的世界生活将开启万物互联新生态，人们的生活、工作形态都将发生深刻改变，现有国家、地区、城市之间的竞争整合将发生新的重组式改变。加上全球化秩序的改变，营商环境要素及指标将发生颠覆性改变。

    基于改变和中国实际，洪总认为建设或改善营商环境指标，须有两种指标体系：一种是横向评价型指标，一种是改进型细化指标。横向评价指标用于同行、同城市或地区、国家之间的对比。纵向改进型指标则用于营商管理主体实际工作的改进和提升。两种指标体系交错应用，才能有效发挥作用！

    大会还发布了主办方D3方评估平台全国政务大厅测试结果和优秀获奖单位，颁发了奖证。

  日前，洪总等从法国学习考察归来。学习期间，洪总考察了法国、荷兰、比利时等地的文化旅游、葡萄酒、农业和时尚奢侈品、房地产等行业，对法国及欧洲的经济及社会发展情况进行了一定深度的调研分析，并与当地企业或相关人士建立了初步联系，为今后开展中法经济合作业务打下基础。

    值得特别记录的是，洪总这次在巴黎有两个经历非常特殊：

    其一，相隔两周两次现场参观巴黎圣母院。一次是正常参观，为这个举世教堂感到震撼、敬重；第二次是巴黎圣母院不幸失火，在失火的第二天，怀着悲伤、痛惜的心情前往观看，深刻地感受了法国民众和来自世界各地的游客对这个著名文化建筑的珍爱。

    其二，在法期间，巧遇习主席携夫人前往法国访问，近距离地体验、感受到了法国民众对中国的友谊，以及对中国经济发展的友好气氛。

    另外，在巴黎期间，也正是黄马甲运动的高潮阶段，从社会经济学角度，也观察到了法国当下社会的主要矛盾和经济发展难题。

据悉，艾力森旅游研究中心拟为北京人民广播电台时尚体验官节目提供精确数据和体验师服务支持。

     艾力森体验师（AUED）是为高端地产、酒店等旅游产品提供的神秘顾客服务。UED主要职责是用自己的知识、经验和独特的创意能力给出产品的消费体验感受和设计建议，以使企业获得更高、更独特的市场卖点和优势，适应当今的感知多元化、传播碎片化时代。

      详情请另行咨询。

     近日，有报道称，宝洁将从巴黎泛欧洲证券交易所退市，一时间，这消息炸遍朋友圈。消息进一步证实：宝洁从巴黎泛欧证券交易所（Euronext）退市，原因是：宝洁股票将继续在美国纽交所上市。宝洁进驻中国市场31年，其日化旗下品牌产品几乎占领中国各大城市商超和乡镇小卖部，中国已经是宝洁最大的国外市场。然而，宝洁近几年营收确不如人意，2016财年，宝洁在中国市场的销售增长仅为1％，同时在国际市场，宝洁19营收增长低至0.28％。那么，宝洁增长停滞的原因是什么呢？作为早年曾参与过宝洁市场研究的艾力森总裁洪文平（海平）有如下看法：《营销管理》理论和方法已不适应中国市场，也将不适应全球市场，《营销管理》思维和方法亟待改进。

    第一，互联网条件下的市场渠道已发生根本性改变。过去那种百货与商超的日用品经销渠道，已经被快速增长的电商和快递这样的新兴互联网渠道排挤到一个很小的空间，然而大多数国际大公司，还没有真正认识到市场渠道的改变，没有重视和使用互联网条件下的新兴渠道，迷信与沃尔玛等大企业长期的合作，而沃尔玛这样的大型超市也已进入关店的周期。

    第二，新一代消费者已远离传统媒体，广告无法触达受众。宝洁等企业过去的市场营销和广告策略，可谓是科学而严谨，特别是其电视广告，非常专业和精准。然而，在智能手机流行的时代，更加鲜活的新一代消费者已经被多元化的互联网媒体所融合，而以年轻消费者为目标的宝洁广告，却实际在对牛弹琴，偏离市场。

    第三，品牌理论和概念需要颠覆性革新或改进。不仅仅是宝洁，很多过去的大品牌、老品牌，都已经被互联网远远的甩在了老后方。互联网就行一个新生的地球，十几、二十的年轻人正纷纷向这个新的星球汇聚，一切规则、行为都将由年轻人主宰，而坚持曾经的优良不思改变的传统品牌，就自然成了“妈妈的牌子”，没有新品，上一辈专用，品牌形象低端化，相对于新生代失去满足价值。

    第四，市场研究的对象和方法体系急需改变！宝洁不仅是中国市场研究界的老师，而且是标杆性的裁判。但是，过于苛刻的老师往往容易衰老！进入互联网时代的中国，90后、00后是去中心化、去权威化的思维模式，主流媒体的明星代言、电视广告等塑造方式失效，高高在上、一味说教式的品牌教育更于时代脱节。这就到了市场研究的问题。如何适应新的消费者心理、消费形态和传播方式，重构自己的市场营销体系，实现品牌、产品、渠道与消费者的迭代同步，是宝洁等传统品牌尽快改进市场研究方法体系，实现市场管理的革新、改革的关键！

 为响应国家有关要求，促进我国社会管理和公共服务标准化水平，于2019年2月27日至3月1日，我司李锦、文均、秦艳红、郑雪云等前往福州，参加了由中国标准化研究院组织的“社会管理和公共服务标准化实务培训班”，以进一步提升我公司第三方评估咨询服务能力。

本次培训汇集了承担社会管理、提供公共服务的政府部门、组织机构、企事业单位、科研院所等标准化相关工作人员和社会管理、公共服务第三方评估机构工作人员。共同学习社会管理和公共服务综合标准化试点工作的相关政策，掌握标准体系构建、标准编写和制定程序等方面的知识和实务技能，了解第三方评估工作情况，促进提升试点项目建设水平。

培训第一天，由中国标准化研究院高级工程师张敬娟主讲《标准制修订实务》。内容包括国家、团体、企业标准制定程序解析和标准编写方法及案例。

中国标准化研究院高级工程师张敬娟

培训第二天，由中国标准化专家委员会委员蒋顺祥主讲《服务业、社会管理和公共服务标准化理论实践》。内容包括国内外标准化现状，标准化试点背景与政策解读，标准体系构建理论、方法与案例，标准化试点的筹备、实施与验收及案例分享。

中国标准化专家委员会委员蒋顺祥

培训第三天，由D3方评估平台王慧萍总经理主讲《第三方评估实践》。内容包括政府服务热线第三方测评案例，政务大厅服务第三方评估案例，市容环境第三方测评案例。

D3方评估平台王慧萍总经理

经过三天的培训，公司人员对社会管理和公共服务评估工作中的标准体系构建、标准编写、程序制定和第三方评估等知识技能均掌握较好，为日后提供更高质量的咨询服务奠定了坚实的基础。

      本培训基于国家标准委会同26部委共同印发《社会管理和公共服务标准化发展规划（2017-2020年）》（国标委服务联[2017]129号）文件，对全国社会管理和公共服务标准化工作进行的全面部署，以推动社会管理和公共服务标准化工作改革发展。

    日前，洪文平、洪洋等前往原中外运集团董事长罗开富先生住家，聆听老先生几十年外交官、经历中美建交、开创我国国际贸易的特殊生涯史，欣赏老先生的书法作品，并就如何为中国企业和政府提供更好的市场咨询服务，特别在竞争激烈的国际贸易纷争中，如何为各路客户服务等，请教了罗老的意见。

日前，中国调查业先行者、前中国社会调查所所长李东民先生来到我公司，对我公司多年来的业务发展表示肯定，对今后的市场调查业务，特别就当下公共政策、社会调查等非企业需求，提出了精辟建议。

        春节期间，洪总和原国家邮政局政策司长王永利先生现场调研考察了湖北十堰的部分精准扶贫村镇。

    调研发现：扶贫住房进展到位，效果比较显著，群众反映较好。但也存在比较明显的形式主义形象。比如：住房扶贫户对象筛选不够精准，借钱盖房的得不到好处，而存款不建房的得到了好处，矛盾和纠纷比较严重；扶贫产业项目上马过于讲进度，不管市场销路。预计，扶贫工作的后续隐患和问题，还将进一步显露出来，最深层的是：对劳动致富有种上当、受打击的效应。比较棘手的问题是：部分远离土地的扶贫住户，就业没有着落，生活是个大问题。