北京房地产06前瞻:需求继旺价格升缓

艾力森数据部

    回顾2005年房地产，国家一系列宏观政策重拳整治楼市，“国八条”、“七部委新政”出台打击炒房稳定房价，全国各地房价涨幅应声而落，二季度35个大中城市房价涨幅分同比回落1.8%；国房景气指数也是一跌再跌，2005年10月末全国商品房空置面积达1.14亿平方米，房价走势难料，购房人持币观望。

    展望2006年，一边是以顺驰、SOHO、万通等为代表的开发商高喊房价一定涨，一边是以社科院易宪容为代表的专家学者预测明年是住房消费年。06年房地产走势如何？似乎显得扑朔迷离。结合05年艾力森的多次房地产项目研究，试做出如下分析：

 

   宏观政策：结构性微调是必然

    尽管住房问题已经是老百姓普遍关心的社会性焦点问题，但国家调控政策不可能进行突变性改变。国家发展和改革委员会已经表示，2006年中国既要继续加强和改善宏观调控，又要坚持稳定政策，同时要适时适度进行微调，以提高宏观调控的预见性、科学性和有效性，总的倾向是实现宏观调控和市场调节相互补充和良性互动。因此，2006年房地产宏观调控政策将保持连续性和稳定性，其中住宅产业政策形势谨慎乐观，以结构性微调为主。

    回顾2005年全年市场表现，可以认为国家宏观调控政策在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京，虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大。据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房价格同比上涨21.4％，普通住宅的价格涨幅也达到11.3％；另据研究证实，05年全年北京商品房的交易量比2004年是上升的。市场研究表明，北京市场的刚性需求是造成以上结果的根本原因。

    舆论分析发现，2006年的房地产市场，在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策。然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续性的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期。 

 

    房地产供应：土地供应更紧张

    北京的房地产开发商们最关心的当然是土地问题。分析认为，06年市政府房地产开发土地供应量仍然远不能满足开发商的需求（其背景是市场刚性需求的推动），这就造成了商品房供应量与北京刚性需求之间的矛盾。所以，众多房地产开发商都对2006年房地产走势呈乐观预期。

    关于土地供应问题，如果是前两年可能会通过兼并公司取得别人的土地，但这种获得土地的方式，在今后的北京市场，将会越来越困难。原因是：产权清晰的土地已不多。房地产公司更多的将是通过‘招拍挂’来正规的获得土地。但政府推出的‘招拍挂’土地的量非常少，缺口量非常大，也就是供应和需求非常不平衡，而四环之内土地‘招拍挂’的情况更少，只占7.88%”。

    北京市2005年土地供应计划到年末远远不能完成，还差好几千公顷。政府的难处有两条：第一条拆迁困难。某块地有一户拆不走，政府就不敢把这块土地拿出来“招拍挂”；第二条，农业用地转换成建筑用地的比较有限。因此，土地供应不容乐观。近期万科斥资4亿控股朝阳房地产开发公司正是为了获得开发用地，从侧面证明了北京市政府‘招拍挂’土地严重供应不足。

 

    市场需求：刚性增长与价格升缓

    06年北京房价将继续上涨吗？单从土地供应结构上看，2006年住宅市场销售价格肯定会继续上涨。但是，房价的走势最终取决于两个因素：供应和需求。

    艾力森分析发现，06年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而05年抑制的需求也将在06年有一个明显的释放。这两点将使今年的供需在量上达到一种平衡，而供应结构则直接决定了房价的走势。

    进一步分析近几年北京房地产市场供需数据发现，2003年上市2354.6万平方米，2004年为2665.1万平方米，2005年估计为2200万平方米；而2003年的成交规模2507.4万平方米，2004年成交规模3182.7万平方米，2005年估计成交规模是3300万平方米。结论是：新增供应一直低于成交规模。

    北京作为国家的首都，又有08年奥运的概念，是环渤海经济圈的核心城市，吸引了大批外来人员聚集北京，这是形成市场需求增长的刚性来源。目前北京城市总人口已近1500万，并且继续呈增长趋势。安居乐业，除北京常住人口的居住需求外，外地来京发展的人口的居住需求也将稳定增长。虽然国家宏观调控是抑制炒房等过度的房地产投机行为，但北京巨大的住房实际需求人群，造成了商品房需求增长的刚性市场，大势不可逆转。
    综上所述，市场正常表现，06年北京商品房住宅市场销售价格将呈继续上升态势，但是，由于宏观政策的延续性决定了其增长幅度将放缓。 

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