房地产的特别生命周期律

2020-12-25 10:24:16 2136

(高级总监 洪文平)

近来一段,各种迹象显现,房地产行业的高价格、高利润时代正在开始终结。

   处在一个特殊经济形态国家的特殊发展时代,中国房地产的特色成分实在是很多很多的,以至使我们做营销研究的很难把它作为一种完全的产品直接套用科特勒的似乎放之四海而皆准的经典营销管理理论和方法。但作为一种相对封闭的独特环境下的市场类型,其包含的诸多环境、非正常的资源要素而集成的特殊商品形态,还是有许多“产品”属性的表现形态的。套用一下产品生命周期理论,中国房地产的行业生命周期似乎开始进入了一个微妙的根本不成熟的“成熟--期”阶段。

   最受政府行为影响的这个行业,在20多年历史中的确是高速成长的,从80年代的行业培育,到90年代的行业竞争,2000年以来,整个行业基本出在由政府出让土地主导的一个发展类型。无法想象,如果政府的土地真要是市场化了,眼前的房价是否就是这么个高涨法,也无法设想,假设银行资金也完全不受政策主导了,开发商的地产项目还能一个个拔地而起吗!如果说中国的股市不如赌博的话,那地产就更是一个大庄家的独领天下了。参与了许多地产项目的研究和营销咨询,但真正让我感受到理性科学的却正是对这个行业那些种种非理性科学的东西的特殊理性的把握与研究的中国特色了。

   最近在可怕的要是来自南方的一波一波地产降价的风波。曾处于改革前沿和中国房地产梦话时代的深圳,更是传出凄厉的叫声,行业性波动还是受外力的催压?叫许多业界人士不赶妄下定论。股市的梦幻应该还要飞扬到08年的奥运会之后,那么房市呢?这将是一个国家当现十分头痛的大问题。

   无论怎样讲,中国现有的房地产行业形态目前正在承受着自己独有的不规则之痛,而新的产品形态似乎没有诞生的迹象。而这个独有的根本不成熟的行业,目前已经开始进入到一个独有的成熟生命周期时代,这个时代将不可能在演义那么多领军英雄、地产精英。其实,本来就没有什么精英、英雄,只是广告和老实的中国人需要我们那么叫,于是就英雄辈出时代、盛世国家了。 

    进入这个特殊的非成熟的成熟生命期将以为着什么?

    将意味着过去许多盖在盒子里的东西要被迫露出来,意味着更多的中国购房者看懂房地产行业的特殊叫卖方式,意味着,政府等特殊资源资本推出市场的可能性,意味着国际化的规程、规则挑战关系、腐败等潜规则资源,意味着房价趋于市场竞争的演义规则,意味着经济规律的铁律将主导行业的发展,意味着,做梦的时代离结束已经不太远,真正的地产大亨、产品英雄将诞生在未来的时代!

    对于我们市场研究机构来说,最现实的是:意味着越来越多的房地产项目将要借助科学的市场研究与分析,以产生理性的决策。