2011年房地产发展形势七大变化

2020-11-08 16:41:01 259

2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。
   
  2011年,中国房地产行业发展进入到了一个微妙阶段。如果说2010年行业的关键词是住宅调控、土地招拍挂、加息,那么2011年房地产市场的关键词应该是双轨制、房产税、小城镇化和行业整合。
  
  2011年中国房地产市场发展形势更加复杂,重点表现在以下几方面。
  
  偏紧的金融政策 抑制房地产市场
  
  从国内外经济形势来看,2011年,美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应,外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时,以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态,这内外两大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策,将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率,这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素,偏紧的金融政策为2011年的市场局面奠定了基调。
  
  城市发展模式不变 高地价运行模式将受抑制

  
  2006-2010年间,累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%,部分一、二线城市甚至占到了40-50%。由此可见,无论以高铁建设为代表的国家级大项目投资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资,土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。
  
  值得注意的是,2009、2010年两年间,国家发改委相继出台了近20个区域经济及产业发展规划,这些城镇化模式新的规划导向,为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态,已经受到中央政府的高度重视,高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格,同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。
  
  商品房市场调控常态 市场双轨制模式成为共识
  
  针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上,总结过去政策经验,可以发现,历时8年的调控仍将继续。房价增长过快、市场对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。2011年,房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求,打击投资性购房需求,控制改善性住房需求为主要目标,通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求,调节房地产市场的发展。

    品牌地产公司代建风潮涌动 轻资产模式兴起
  
  在地产行业,土地和资金是最为重要的两项投入。然而,如今面对土地价格的高企,融资渠道的不畅,不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。在新形势下,品牌地产公司试图摆脱资金和土地的资源束缚,强化产品技术和管理团队的制度化优势,从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。
  
  在传统合作开发模式下,开发商以资金为合作条件,往往要求主导控制整个项目和产业链环节。在商业代建模式下,开发商以产品能力为合作条件,只要求主导项目的某些环节,力求在独立环节提供高附加值服务。商业代建是产业链环节细分的结果。
  
  2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,土地供应进一步收紧,土地争夺战将愈发激烈。可以预见,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。

  商用物业供需同步增加 将迎来一轮新的博弈
  
  在全球金融危机后,中国数万亿的基础设施投资大大提升了中国城市发展的进程,尤其是城市轨道以及高铁的建设,促进了卫星城和产业新城等新区域的开发,使城市中心区的规划范围迅速扩大,新的区域必定需要新的商业配套,这对商业地产的发展起到深远的影响,也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。
  
  从房地产企业角度,众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜,难以直接获取住宅开发用地的情况下,也不得不通过向商业地产开发转型的方式,完善城市配套,获得地方政府的认可,从而间接参与住宅开发。部分房企在商业地产方面开发经验欠缺,很多项目盲目上马,可能导致区域商用物业在某些类型方面出现泡沫。
  
  而随着中国面临转变经济增长方式,发展现代服务业,发展创新性产业,对房地产而言,最直接的就是商用物业需求面积的增加。
  
  同时,随着保险资金投资不动产暂行办法的颁布,保险资金也加入了对商用物业争夺的竞争,在优质商用物业项目本已稀缺的情况下,如果新增商用物业项目不能做到符合市场需求,那么僧多粥少的局面不可避免的会进一步加剧。
  
  建筑节能与建筑高科 成为高端住宅基本配置
  
  节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一,由于技术的成熟度和相关研发的水平有限,我国的住宅高科技和节能并未普及,高端住宅依然是我国住宅高科技与节能运动的主流产品。目前高端住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。一些技术如地源热泵系统、毛细血管技术、外墙保温技术等等已经获得了相对成熟的运用,但与国际水准相比,我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。并且随着相关技术的广泛应用,其成本将会大幅度降低,从而走向普及。
  
  高精度整合设计 成为高品质住宅发展趋势

  
  住宅的产品设计的竞争越来越多地体现在精细化设计能力上。在住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升,比如建筑外立面的设计、装饰性元素的设计、景观小品布局、铺地设计等,此外在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受,户型的设计要全面考虑通风、不同人流动线安排以及适合项目定位的一些特点,从而减少居住者后期的装修改造成本并提升居住的舒适度。
  
  现阶段的产品设计越来越强调多专业的参与性,在每个领域聘请专业的公司当然能够博采众长,但是这也将影响到项目的建设周期和设计成本控制,同时各专业的沟通也有诸多的困难。因此,综合性的前期服务公司相对能够更加高效地解决这一系列问题。