中国房市逐将取决于90后生活态度...

2020-11-10

    构成中国房价的主要因素,在政策、开发商和消费者三方面中,无疑,消费者是主要的,最终极的因素。政策因素最核心的是制度、土地,是依照当现社会经济条件的规则,在满足了集团利益达到一定极限之后,最终的利益还是要以消费者为依归;开发商则依赖银行资金和造势手段是这一代新生资本家特有擅长,有一定历史局限性,其最根本的存在性还是要受制于社会消费者的认同;而消费者,作为消费、实现产品价值的终结者,作为构成政府和开发商的存在基础,最终将决定市场的根本方向和状态。这是我关于政府、开发商、消费者三只市场之手博弈以及博弈之后的结局的观点。

    那么,未来的房地产价格走向如何呢?近期,现实的走向,取决于国家经济发展水平,取决于政策制度的导向,更取决于筑成消费大军的70、80消费者。处在房地产市场亦然很不成熟的客观背景下,这三种因素的博弈中,消费者在短周期里将还是处于下风地位的,主要是房地产过去的价格基础低,形成巨大的涨价空间,加之中国经济的过快发展、开发商的造势与消费者的弱势等交互作用。时下的房价:将基本处在这政府导向性的不断波动或总体上涨趋势中,呈现MM...型的波动。其时间阶段,我总体判断还有5--8年。

    5--8年以后,主导市场的主体将逐渐转向住房的居住者,包括购买和租住,尤其是新成长起来的90后。这一代是中国历史尤为特殊的一代!其父辈是60后,爷辈却是30、40年代人,三代都是真正的跨时代人。其生活形态是独特的,其生活改变性也将跨度极大。那时,地产商的造势与各色营销手段将受到前所未有的挑战,新生的消费者将对你的一切叫嚣、炒作根本不买账!90后对产品、服务的需求以及权益的维护能力也将是超越前辈,那时所谓的看涨不看跌的信条将失去规律性。房地产市场将真正开始进入消费决定存在的新时代。

    艾力森分析,50后、70后、80后的社会背景都具有一定的顺从-观望-发展型的基础,观念缺乏弃变性。而90后则完全不同,历史教育的延承和新时代发展的巨大诱惑,与80后相比,90后将深度改变人们的固有观念,形成新型的生活价值观及态度,这一代的成长将无疑充满革命性。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1:2008到2010年购房决策者的年龄呈趋小变化

 

 

 

 

 

 

 

图2:2008到2010年购房目的在向投资型演变

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图3:30岁上到30岁下的购房者其关注因素在改变

 

    艾力森近期的多项研究表明,90后的生活形态将更具有普世性、颠覆性,而在许多核心价值观上与80后相比却具有回归民族固有传统理念的特征,这种特征更具有现实性与历史根基。加之,国家经济发展与社会、环境发展的协调性的加强,现行制度行使局限性矛盾的显现,等等。未来房价的根本演变,将取决于90后的成长,他们的生活观念、态度将成为决定要素。

撰文:海平  {进一步研究信息和数据,请与公司数据部门联系购买}

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小长假,今年旅游市场再升温...

2020-11-10

    今年“清明”小长假北京气温迅速回暖,春光明媚,适宜人们出行。小长假的到来究竟给北京旅游市场增加了多少收益?小长假的旅游又呈现了怎样的特点?我们先来看一组数据。

    据北京市旅游局统计:清明小长假期间,北京市共接待国内游客203万人次,同比增长10.1%;旅游总收入8.1亿元,同比增长11.3%;其中北京市民在京游共计148万人次,同比增长7.4%;旅游消费1.9亿元,同比增长6%;各地来京旅游者55万人次,同比增长18%,旅游消费6.2亿元,同比增长13%。清明端午小长假的到来,给平日忙碌穿梭的人们带来了短暂的放松机会。旅游市场也随之升温,艾力森研究显示:

    小长假不仅仅让旅游市场又火了一把,更带动了各类特色旅游的兴起与发展。从“清明”小长假北京旅游市场调查状况来看:

    短途游成新宠:两三天的短途游成为休假人群的新宠,过半的消费者表示,短途游既充分利用假期,放松身心,也节省了费用。

    农家乐市场火爆:对于长时间处在工作、生活各种压力下的城市生活人群来说,更多的人表示愿意体验农家乐,以享受纯朴轻松的田园生活。

    民俗游线路兴起:对于清明端午这样的传统节日里,重温各式民俗,展现民俗风情成为都市人群的新聚点。寒食、植柳、踏青等民俗文化活动兴起。消费者表示,还原民俗,更重要的是对文化内涵的体会。

    ※     北京:玉渊潭4号赏花游客近11万;北京植物园也迎来了5万余名游客。

    ※     杭州:各景区游人如潮,清明小长假期间共接待游客近22万人次;

    ※     安徽:徽州乡村"花海之旅"引来10万踏青游人;

    ※     青岛:海滨游火爆,清明节小长假期间,日接待量在10万人次以上。

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撑起北京高房价的五根柱子...

2020-11-10

第一根柱子:22~31岁的婚龄青年,购房用途:结婚自住

   这是所谓刚性需求中最刚性的。目前,我国22~31岁的婚龄人口处在高峰阶段,群体大,是支持房价升值的第一根柱子。典型的80后消费群体:购物看重个性,选择性不强,不计后果型思维方式。购房资金来源:父母提供,80后的青年父母中不乏正值旺年的政府官员和生意致富能手,这一代父母文革情绪浓厚,决事受主观和群体影响大,好随波逐流,缺少远见分析,娇惯孩子,女孩子更是冲动性强、我行我素。婚姻观念自相矛盾,向上天,但却飞不遥远,终不得不落于俗套,对有一套房子才结婚的要求很苛刻。因此,这个群体是市场里最不能忍受持币待购的积极购房者。

第二根柱子:一般住房投资者,购房用途:倒房,赚升值价值

随着近十年来北京房价的一轮一轮升起,不少早期购房者都成为百万、甚至千万财产拥有者,加之其它领域的收益、股市游离出来的逃逸资金,这个群体和购买力已经相当庞大,即使稍具资金实力的人,也都想在房市中大捞一把。利益获得者型自信消费心态,看房选房水平较高,购房直奔位置等商业性优势。资金情况:比第一根柱子好的多,而且有的有进一步融资渠道,是市场中最活跃的群体。这个群体不仅善于选择,而且自然迎合开发商的促销,制造鳌头、托盘、扎堆是能事,是市场里左右一个楼盘旺淡的生力军。

第三根柱子:资源型致富者购房,购房用途:投资和消费都有,但以投资为主

 山西煤老板、京城周边铁矿老板是最典型的特征。有钱!是这个群体最大的属性,生财相对容易,距离京城近,成为其对住房选择性最不强的又一特点,购买扎堆,相信广告和促销,信赖国字头文件,市场已有风吹草动就沉不住气,花钱大手笔,几套几套的购买,甚至按幢合伙团购。市场里人数不多,但资金量集中,常常左右销售形势,是开发商营销争夺的对象。

 第四根柱子:北漂一族,外地来京打工者,购房用途:自住为主

5年、10年的京城打工生涯,积累有一定资金,也到了而立、不惑之年,买一处房产,现一座成就,为北漂岁月打一个结,是这类北漂一族人的心语。这个群体艰辛、坚实而理性,对购房已是等了又等,特别看重住房的规模感、地位感,买房子不仅是买一个新样的北京生活,更是买个朋友、买个社会的一个证明。不能输,是这个群体的特点,特别认真的选购住房,会收集一切可以参考的信息,打听一切可以借鉴的口碑、途说。随着京城人口的聚集、膨胀,这个群体人口也已非常庞大,正成为北京住房消费的重要刚性来源。

 第五根柱子:境外资金和集团购买,用途:投资升值

这个柱子很难识别,甚至不是群体形式,常以一两个个体的形式出现,具有极强的流动性和目的性。一旦市场里出现一两个个体,市场就会出现风波性异动感。有的团购者甚至使用先进的市场调研方法识别楼盘的商业价值,一旦选中项目,楼市就会被他们搅得摇晃起来。

  以上结果,属艾力森公司市场研究成果,转载、引用请与艾力森公司联系,获得进一步研究数据、成果,也请与艾力森公司联系。

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中国造房新方向--ARC市、县房地产研究...

2020-11-10

  2007~10年的房地产行业,是政策导向下的波动时期,一方面,房价越来越高,另一方面,政府加强控制力度。2010年的房地产市场,在经历消费、政策、开发商三个力量的博弈后,最终还是是消费说了算。当然,艾力森所说的消费不仅是指购房居住消费,也包括投资型的金融消费。从这个节点开始,以三四线城市为特征的地市、县等中小城市的房地产市场将步入一个新的时代。本报告基于第一手调查数据并以“求同存异”的态度对地(县)市的房地产市场及趋势作一个初步的描述与判断。

  一、现状

(一)地级市(县)房地产所处环境

  1、城市格局

  我国地级城市基本都在向外扩张打造新城区,从以前的紧凑型格局慢慢的演变成了辐射型的格局。

  2、经济情况

  我国地级市国民经济发展相对比较缓慢。恩格尔系数是40%-50%,基尼系数靠往“1”,地级市的生活水平处于小康状态,贫富差距较小。

  3、住宅制度

  一系列改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用,从过去的统建统分逐步走向了市场化。

  4、人口流量

  1990年以来,随着经济的快速发展,对劳动力的需求大量增加,而随着户口对人们流动的约束力减弱,吸收了大量外来人口,其绝大部分都居住在城镇中。

  5、住宅面积

  自1996年至2005年中国城镇新建住宅面积数据,整体呈上升趋势

(二)地级市(县)房地产特征

  1、房地产投资特征

  目前,地级市(县)房地产开发投资强劲增长,有力地拉动了全省固定资产投资增长。投资结构发生变化,集资房仍占有相当大的一部分,但是经济适用房(廉价房)投资比重继续减少。房地产投资中的自筹资金在开发资金中的比重呈上扬的态势,在其他资金中,购房者的定金和预付款占很大一部分。房地产投资的资金来源结构有所调整,过分依赖银行贷款的状况有所改变。

城镇住宅投资额一览表

   2、 房地产开发特征

  土地开发面积减少,购地和开、竣工面积增速减缓。拆迁规模受到一定的扼制,但由于拆迁产生了一批被动需求。

  地级市(县)房地产开发还没有完全按照市场经济规律进行运作,整体开发水平比较低,部分开发商重视商品房的建设,却轻视社区配套设施的建设。

  3、房地产销售特征

  近年来,地级市居民的购房热情高,房地产销售量持续增长。其动力,一是居民经济收入的增加;二是城市化进程的推进,城市人口数量增长带动商品房需求;三是投资和投机性购房需求。

  4、房地产消费特征

  地级城市除了市中心以外,其他区域的市政配套设施不完善。在消费贷款上还赶不上沿海地区和省会城市,人们潜意识里的超前消费欲望不是很强烈,地级市的私家车自有率不高,所以,人们对所谓的新区和郊区房地产的消费处于犹豫或者是观望状态。

  城镇居民平均每人居住消费支出

  东部城镇居民在居住上的消费支出高于其它地区

  相对来说,中部城镇居民在居住上的消费支出较少

  二、问题

  1、住房建设规划工作不到位

  少数地方政府对住房建设规划工作的重要性认识不足,责任不清,措施不得力,工作进展缓慢。部分城市住房状况调查等基础性工作不深入,规划编制的科学性、合理性和可操作性不够。

  2、投资模式不科学

  目前地级市(县)包括沿海地区及省会城市大多数房地产的投资模式都主要是先去寻找一个开发项目,不管这个项目有没有市场,市场的份额到底有多大,先把它拿下来再去寻找市场,然后再去找人投资,而评估投资项目能够赚钱才能得到风险投资,因此先寻找一个市场再去拿地,作项目,可以大大降低风险系数。

  3、经营管理不成熟

  地级市(县)房地产很大一部分是本土开发商,由于其资金实力不雄厚,所开发的项目大多数规模较小;而由于近年来,地级市(县)政府加大了招商引资的力度,很多资金实力雄厚,经营管理能力先进的大型品牌企业进入地级市(县)房地产市场开发大项目,但是他们没有实地考察,实行本土化的经营管理理念,呈现出一种不成熟的状态。

  三、趋势

  在当前我国经济新形势下,地级市(县)的房地产发展将呈现以下几方面的趋势:

  1、房地产的发展与沿海发达地区接轨,准确把握市场定位

  沿海深入内地、给内地地级市的房地产发展带来了新的营销理念和先进的管理经验,使得内地地级市房地产的资本运营、行业标准接轨、产品更新与沿海地区及发达城市接轨。房地产企业的市场定位即目标市场的选择是由消费者需求的差别性和企业资源的有限性的矛盾决定的。地级市房地产目标客户群的定位,随着城市化进程的加速,房地产的消费者不再是城区及附近区域的消费者,更多是地级市所管辖范围的县镇消费者,这一部分消费者将真正显示其巨大的消化能力和消费需求。

  2、房地产的发展趋于资本、品牌、质量及服务的竞争

  最近几年,政府招商引资的裂变效应改变了内地固有的思维模式,冲击着内地意识和狭隘的利益分配。这些城市引进了一批资金雄厚、管理先进、经验丰富的发展商与代理商,在经过的产品竞争和规模竞争后,房地产市场竞争进入品牌竞争阶段,一个品牌的建立是消费者最终认可的结果,必须要由市场来检验,必须以质量为根本,包括工程质量、功能质量、环境质量、服务质量,还有社区文化质量、生活方式质量等,一个优秀的住宅品牌应该达到技术与经济的最佳结合,经济、社会、环境效益的高度统一,并且长期维护品牌的质量。一些资金雄厚、产品过硬、服务到位的项目将成为市场上的优胜者。

  3、以技术为导向,生态为方向的房地产将成为市场的主流

  当环保成为政府的红头文件内容时,当健康成为人们的口头禅时,绿色、生态等词现在已经是人们谈论的焦点,绿色生态住宅是中国住宅产业发展的长远目标,而绿色生态住宅是当前技术创新的主旋律,生态住宅以可持续发展为战略、以高新技术为特征,全方位提升住宅品质。地级市(县)住房的配套设施将不断地得到改善。

  4、地级市(县)房地产将面临着重组与再开发阶段

  现在内地很多地级市都已经或者正在开发新的城市空间,这些城市的房地产开始重组,这种房地产重组会产生很多商机,也会产生很多购买的机会。随着县镇消费者结构的不同、人口的数量、品质、所受教育程度的不一样。不能用同样的方式去放在不同的市场上来行销,应该根据这个市场的特性来做好行销规划、广告以及整个产品设计、设备的选择,在一个相对稳定阶段的基础上再开发就是我们目前的机会。

在三四线城市,未来住房及商业地产、工业地产潜力都很大。城市化带来的人口增加是住房需求增长的根本原因,商业地产正处于改造开业高峰期,产业集群进一步驱动城市商业发展。2010年,我国人均GDP将达到19270元,城市化水平提高到47%。根据世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800~4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000~8000美元时,房地产进入稳定快速增长期,当一国人均居住面积在达到30~35平方米之前(我国2005年底城镇人均居住面积为26.11平方米),城镇居民将保持旺盛的居住需求,加之中国人居者有其屋的传统理念作用,城市化人口增长使这种需求更为突出。然而,持续发展的房地产将面临高房价引起的社会承受及政府调控压力,以发展经济适用房为主体的住房制度改革、调控,过度投机、实体经济低迷及经济硬着陆等,将导致房地产价格的新拐点。【进一步内容请与艾力森公司研究中心联系】

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