著名计量经济学家贺铿老师谈房地产

2021-07-28 17:30:50 195 贺铿

    著名计量经济学家贺铿先生,日前在接受采访中说,他赞同推广长沙的经验,不赞成“限房价”、“控地价”。房价、地价应该由市场决定。并指出,现在的高地价、高房价,很大程度是政府“限制”上去的。房价上涨过快,主要原因是“政府炒地,有钱人炒房”。眼下抑制房价有效的解决办法是:土地出让金收归中央财政,尽早制定实施《房产税法》。他还认为:房地产业在当前经济恢复中发挥不了什么作用,自己把自管好就是最好的作用。他说,当前经济的主要问题:一是消化积聚的风险,守住金融底线;二是稳定收入分配,稳定消费和经济增长动力;三自主发展高科技产业;四是保护环境,提高发展质量。这些,现行的“房地产业”帮不了忙,甚至会帮倒忙。这些观点充满理性的专业逻辑。很多人只看到过去十来年房地产的小循环,没看到当下正处的整体性变局。

    现特别转发贺铿老师的采访原文,以供大家学习参考!

记者:中央再次强调“房住不炒”,背景是什么?

    答:因为有人不仅“想炒”,还千方百计“想炒”。就开发商而言,有的房子建好了,但是房子不仅卖不起价,而且还卖不动,资金现金流紧张。就炒房团而言,有的人手上攥着许多套房,但卖不出去,不能发财,很急。所以,不妨有人变着法子煽动房地产热度,想制造炒房气氛。比如,有意制造“经济下行论”、“房地产投资下行论”就是表现之一。大家可以回味一下“押注房价不下跌的人,最终会付出沉重代价”这句话,或许急燥的心理会安定一点。

    依靠房地产提振经济的想法是完全错误的。不仅不能提振经济,还有可能会触发金融危机。上半年房地产开发投资同比增长15个百分点,两年平均增长8.6个百分点,这个速度超过经济增长和居民消费增长速度。现在房地产业的主要矛盾在于供过于求,购房欲望不强烈,房屋空置率高。此时坚持“房住不炒”政策很有必要,而且有利于引导房地产业健康发展。

记者:《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”,大家目前对于共有产权房接受程度不高,您怎么评价?

     我个人也觉得,政府应该主抓“廉租房”,重点解决收入低、住房有困难居民的住房问题。同时还要着力解决引进人才的住房问题。国外的许多经验,尤其是德国的住房经验值得我们借鉴。

记者:住建部将来会推广北京、长沙经验,着力建立“房地联动机制”,提出“限房价”,“控地价”等措施。您认为北京、长沙经验会在全国成功推广吗?

    答:长沙经验是值得推广的。但是政府不应该“限房价”、“控地价”,因为它们应该由市场决定,而不是“政府炒地,有钱人炒房”。解决的办法是土地出让金收归中央财政和早日制定、实施《房产税法》。

记者:三四线城市房地产市场会从严监管吗 ?该怎么落呢?
    答:三、四线城市的房价比较平稳。但很多三、四线城市商品房空置率高。为了全面落实“房住不炒”政策,政府监管应该一视同仁,不能按几线城市来区分监管政策。“因城施策”讲的是灵活性、针对性,不是说不监管,或者不严格监督。
    应重视发展小城镇,加强非一、二线城市建设。要促进农村剩余劳动力就近就业,不要背井离乡。同时也解决了赡养老人和小孩留守农村的社会问题,又可以解决城乡发展不平衡问题,还可以更好地解决住房困难问题。
记者:最近一些直辖市开始打击学区房炒作,这对房地产市场走势会带来什么影响?北京市发布毕业生引进计划,会助长北京房价上涨吗?
    答:北京、上海出台的中、小学入学政策,不是为了打击学区房炒作,是为了促进教育资源均等化。北京出台的“毕业生引进计划”不会助长房价上涨。因为很多地方都出台过人才引进的住房政策,比如说“长沙经验”。
记者:房地产行业是否进入了下行周期?

    答:目前房地产业开发投资增速很高。不能什么都用“周期论”来解释,任何商品都应符合市场规律,如果供过于求就应该减少供给。商品房空置率较高,就应该减少供给。

记者:您如何看下半年房地产市场?当前房地产市场存在什么问题?央行全面降准五个点会对房地产市场有影响吗?

    答:你这个问题有三问:

    1)关于房地产走势及存在的问题。

    我对房地产行业的走势不做判断,前面也说过了,因为我判断不了。我认为当前房地产市场存在的主要问题有三个。一是房企资产负债率过高,应该按中央定的“房企三条红线”认真去杠杆;二是商品房空置率高,应该认真去库存;三是房企偏多,良莠不齐,应该转型升级。适合发展的,应该提质。不适合继续存在的,应该转型。

    2)关于房地产在当前经济恢复中的作用。

    我认为房地产业在当前经济恢复中发挥不了什么作用,自己把自管好就是最好的作用。因为当前经济中的主要问题,一是积聚的风险大,要守住不出现金融危机的底线;二是收入分配失衡,居民消费相对疲软,经济增长动力不足;三是高科技产业不夠先进,且受制于人,必须自主发展高科技产业;四是保护环境任务重,必须坚持绿色发展方针,努力提高经济发展质量。

    对解决上述问题,发展房地产业都帮不了什么忙,甚至会帮倒忙。恢复当前经济,应该着力改善收入分配结构,促进共同富裕;大力发展高科技制造业,努力提高生产力水平;大力发展低碳经济,贯彻绿色金融政策,促进环境改善;特别是要时刻不忘守住不发生系统性风险的底线。

    3)关于降准对房地产市场的影响。

    我理解,央行全面降准5个百分点,主要是解决中小微企业的资金困难问题,不是针对房地产市场的。我认为降准不会助力房地产业盲目发展,不会影响房地产市场。

    我们应该正确认识房地产业的性质。从“住”的角度看,房地产业是重要的民生产业,是实体经济;从“炒”的角度看,房地产业是“虚拟经济”。房地产的产业链长,有利于增加就业和促进GDP增速。但是产业链上的产业几乎都是非绿色产业。例如水泥、钢材、玻璃、陶瓷等等,都是高能耗、高污染行业。我们不能强调一面,就忘掉了另一面。必须坚持“房住不炒”政策导向,引导房地产业健康发展!