2021年9月11日，中国市场信息调查业协会第三方评估评估委员会(简称“TPAC-CAMIR”）线上召开会长及理事会议，对TPAC-CAMIR下半年的计划做出了具体的部署，这也是自中国市场信息调查业协会第三方评估委员会副会长及理事补选后的首次理事会议。

      中国市场信息调查业协会第三方评估委员会会长袁岳，副会长白欢朋、张鸿翔、洪文平、陈伟、王学忠，理事孙华、崔胤、杨强、王惠东、饶小军、周水兰以及秘书处相关工作人员参加了本次会议。

      会上，三位新加入的副会长，北京艾力森中研咨询有限公司总经理洪文平、成都达智咨询股份有限公司创始人陈伟和安徽经典市场调查咨询有限公司董事长王学忠分别提出下半年要加强在“乡村振兴第三方评估”、“第三方评估业务人才选育”和“第三方评估行业人物采访”方面的工作。各理事结合自己单位所在区域的情况积极发言，热烈讨论，并选择感兴趣的计划内容重点参与，为计划的下一步落实提供了有效的意见与建议。

      中国市场信息调查业协会第三方评估评估委员会袁岳会长强调第三方评估从总体来说还是处在起步阶段，现在已经开了一个非常好的头，我们作为这个领域一些非常积极的机构，现在就是代表了这个行业中间所谓的推动班子，一方面我们要推动行业整体高质量发展，另一方面我们也会受益于这样的推动工作。TPAC-CAMIR的原则是“一人理一事”，一位副会长级的领导做一件事儿，每位理事至少参与一件事儿。我相信只要一人弄一件事儿，我们的这个行业就有更多的事儿，大家就能感觉到服务的存在，就能感觉到行业意识的存在，也就能感觉到行业能力的上升。所以，也再次感谢各位副会长和各位理事，希望因为各位的加盟，通过我们的共同努力，能够让大家感知到我们TPAC-CAMIR及第三方评估行业整个的面貌，整个的状态上一个新的台阶。

关于中国市场信息调查业协会第三方评估委员会

      中国市场信息调查业协会第三方评估委员会（TPAC-CAMIR）和全体会员，严格遵纪守法，严格遵守协会章程与管理规章，积极倡导行业良性竞争合作，注重专业能力建设，探索专业化服务标准的建设之路，与服务对象加强沟通协同，共同推动我国公共服务与公共管理领域第三方评估事业的壮大。

      中国市场信息调查业协会第三方评估委员会聚焦行业专业能力建设训练、与服务对象主题沟通、行业标准起草、行业优秀案例与经验交流、行业标杆表彰、与其他相关行业交流、展开国际交流、倡导发挥专业能力的公益服务。理事做到一人至少理一事，会员做到一单位至少参与一事。倡导建设服务型的行业组织，提倡共建共享的行业文化。

    中国市场信息调查业协会第三方评估委员会副会长白欢朋在《培育数据要素市场、开展数据资产评估实践》的主题发言中表示，数据资产评估是以数据资产价值流通为导向，以区块链、数据安全和数据智能等技术为支撑，建立安全、可追溯的数据资产全生命期服务生态链，通过链上数据资产的登记、质量评价、价值评估等功能，以及对指标/规则和算法知识等进行的运营管理，促进政府、企业、行业和社会等数据资产的量化评估和价值实现。

    中国市场信息调查业协会第三方评估委员会副会长张鸿翔从《政府业务的可拓展空间》给大家娓娓道来，梳理了多年来在实践中积累的项目类型，让会员单位了解到垂直性的第三方评估业务范围和可探索、实践的业务路径。

    客户代表、来自中国广电重庆网络股份有限公司公众业务部副总经理钟毅从客户需求侧的角度分享了《重庆广电渠道转型探索及运营需求》，以产品体验为转型探索的核心，聚焦渠道硬件与软件能力打造，围绕实体渠道、电子渠道、直销渠道三大体系和重构渠道体系、梳理渠道定位、建立渠道协同、实施渠道改造四个步骤，深入剖析了广电渠道转型的探索和运营需求。每个行业都会面临着发展的挑战和转型时期，没有不好的行业，只有努力探索的前进着。

    客户代表、来自四川省宜宾市政务热线中心主任封先蓉从客户需求侧介绍了《政务热线需求侧的业务现状和需求趋势》，作为客户方代表，强调第三方评估业务拓展中，第三方单位与政府单位的合作进展困难中的关键之一是信任关系的建立和维护。了解客户、懂客户，是业务能够落地的基础前提。

   2  中国市场信息调查业协会第三方评估委员会会员赋能培训

    本次大会不仅围绕“第三方评估行业发展趋势和客户需求”做了分享与介绍，亦邀请了来自成都、合肥、北京、济南、重庆和西安的会员单位代表，从不同的业务视角来分享他们的视野、布局和宝贵经验，为中国市场信息调查业协会第三方评估委员会会员进行赋能培训。

   北京艾力森中研咨询有限公司总经理洪文平以艾力森公司近年在乡村振兴中的贫困户甄别调查、财富调查、乡村环境整治、厕所革命实践及绩效评估业务为案例，重点介绍艾力森在乡村研究中的方法改进实践，特别介绍了传统的“群众路线”法体验式调研方法，分享了乡村调研、评估的特殊性及获取真相的心得体会、方法逻辑。并指出，乡村振兴国家实现共同富裕的重大战略，是我们研究评估行业全新的、重要的业务新机遇。艾力森将在产业兴旺、业态规划、组织建设、文化发展、营销管理、服务及品质管理等方面，为乡村振兴提供全面研究、咨询和培训等智力支持。

    成都达智咨询股份有限公司创始人陈伟从中国市场研究机构的海外调研布局角度，介绍当今世界是互联网大数据时代，也是海陆空运输高度发达的时代，人们获取信息的速度越来越快，信息量越来越大，各方面的全球互动也是越来越高频。尽管疫情的突发产生了一定的制约和影响，但疫情终将过去，着眼未来，中国市场研究机构仍然需要有布局全球的思考与探索。线上线下、大数据小数据需要有机融合，国内国际市场空间都非常重要，国家的一带一路以及内循环与外循环战略都极具战略高度，我们当跟随国家战略一步一步布局全球。

    安徽经典市场调查咨询有限公司研究总监柏扬分享了“菜篮子”工程中第三方评估项目应用。自古以来民以食为天，在副食品供应短缺的时代背景下，聚民心、顺民意、惠民生的“菜篮子”工程应运而生。在高质量发展的新时代，菜篮子工程也在提档升级，“第三方评估”闪亮登场。无论是菜篮子产品基地的认定体系，还是菜篮子产品质量的安全监管，或者菜篮子产品流通的全程溯源，都离不开第三方评估的身影。尤其与群众满意感、幸福感直接挂钩的“小菜场”，更少不了第三方为民发声。   

    成都睿真数据科技有限公司总经理程一家在《新时代背景下三方评估数据湖建立与数据运用》主题分享中表示新时代背景下第三方测评步履维艰，传统测评和调研项目持续萎缩，需要第三方测评公司在“数据经济新基建”中寻找新出路，挖掘传统数据价值，建立公司数据堡垒，丰富公司数据结构，发展多元数据湖，探索出传统调研公司新“征程”。

    山东大千管理咨询有限公司公共事业二部经理苏红莲分享了疫情常态化下旅游统计第三方评估，表示第三方评估在旅游领域的应用广泛，包括但不限于：旅游市场“体检式”暗访评估、旅游主体单位评定复核评估、旅游市场监测评估、旅游统计第三方评估等，疫情常态化下，第三方评估对旅游市场的有序恢复起到了一定的促进作用。

    重庆正名统计师事务所项目总监石锐在《政务评估实施与应用探讨》的分享中表明，政务公开是当前实施政务管理的重要举措，加强服务第三方评估，明确了解政务实施后的群众满意度及效果，是各级政府精准施策的重要手段。从政务第三方评估的价值与目标、原则与方法、延伸与应用方面，真正实现将政务与民意民声结合起来，让第三方统计评估机构为政府做参谋，为群众发心声，真正成为政府与群众之间的双向沟通桥梁。

    陕西方位市场信息咨询有限公司总经理李东升详细介绍了中小企业市场主体第三方监测评价方法与应用探索。立足于西安市私营企业发展现状，探究西安私营企业产业结构发展中存在的问题，为满足新经济形势下的发展需求，引入私营企业产业结构合理化指数、西安市产业结构合理化指数、私营企业高质量发展影响因素等指标，采用回归分析、熵权法、灰色关联分析等方法，用数据赋能，提出私营企业产业结构升级发展建议，用数据赋能助力私营企业高质量发展，进而全面推进区域经济健康的可持续发展。

    3  中国市场信息调查业协会第三方评估委员会选举

    在本次大会的最后环节，中国市场信息调查业协会第三方评估委员会进行了副会长和理事的补选，北京艾力森中研咨询有限公司总经理洪文平、安徽经典市场调查咨询有限公司董事长王学忠、成都达智咨询股份有限公司创始人陈伟当选中国市场信息调查业协会第三方评估委员会副会长。西安方元市场研究有限责任公司董事长孙华、吉林省广深市场调查顾问有限责任公司董事长崔胤、成都云策数据科技有限公司总经理杨强、石家庄市金诺信市场调查有限公司总经理王惠东、广西拓普森信息咨询有限公司总经理饶小军、江西优兰德市场研究咨询有限公司总经理周水兰当选中国市场信息调查业协会第三方评估委员会理事。

    “秋实春华，我们在秋天收获春天播种后的果实。在中国未来新百年发展蓝图上，有我们很多第三方研究评估机构的战队品牌崛起，这是我们共同的使命，也是我们共同的价值，更是我们共同的光荣。”中国市场信息调查业协会第三方评估委员会袁岳会长总结致辞中讲到，并进一步强调中国市场信息调查业协会第三方评估委员会将继续在行业声音传递、垂直领域能力建设、区域化市场拓展、优秀供应商品牌群体建设、专业人才集体招募等方面为会员提供更多支持。

    著名计量经济学家贺铿先生，日前在接受采访中说，他赞同推广长沙的经验，不赞成“限房价”、“控地价”。房价、地价应该由市场决定。并指出，现在的高地价、高房价，很大程度是政府“限制”上去的。房价上涨过快，主要原因是“政府炒地，有钱人炒房”。眼下抑制房价有效的解决办法是：土地出让金收归中央财政，尽早制定实施《房产税法》。他还认为：房地产业在当前经济恢复中发挥不了什么作用，自己把自管好就是最好的作用。他说，当前经济的主要问题：一是消化积聚的风险，守住金融底线；二是稳定收入分配，稳定消费和经济增长动力；三自主发展高科技产业；四是保护环境，提高发展质量。这些，现行的“房地产业”帮不了忙，甚至会帮倒忙。这些观点充满理性的专业逻辑。很多人只看到过去十来年房地产的小循环，没看到当下正处的整体性变局。

    现特别转发贺铿老师的采访原文，以供大家学习参考！

记者：中央再次强调“房住不炒”，背景是什么？

    答：因为有人不仅“想炒”，还千方百计“想炒”。就开发商而言，有的房子建好了，但是房子不仅卖不起价，而且还卖不动，资金现金流紧张。就炒房团而言，有的人手上攥着许多套房，但卖不出去，不能发财，很急。所以，不妨有人变着法子煽动房地产热度，想制造炒房气氛。比如，有意制造“经济下行论”、“房地产投资下行论”就是表现之一。大家可以回味一下“押注房价不下跌的人，最终会付出沉重代价”这句话，或许急燥的心理会安定一点。

    依靠房地产提振经济的想法是完全错误的。不仅不能提振经济，还有可能会触发金融危机。上半年房地产开发投资同比增长15个百分点，两年平均增长8.6个百分点，这个速度超过经济增长和居民消费增长速度。现在房地产业的主要矛盾在于供过于求，购房欲望不强烈，房屋空置率高。此时坚持“房住不炒”政策很有必要，而且有利于引导房地产业健康发展。

记者：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，大家目前对于共有产权房接受程度不高，您怎么评价？

     我个人也觉得，政府应该主抓“廉租房”，重点解决收入低、住房有困难居民的住房问题。同时还要着力解决引进人才的住房问题。国外的许多经验，尤其是德国的住房经验值得我们借鉴。

记者：住建部将来会推广北京、长沙经验，着力建立“房地联动机制”，提出“限房价”，“控地价”等措施。您认为北京、长沙经验会在全国成功推广吗？

    答：长沙经验是值得推广的。但是政府不应该“限房价”、“控地价”，因为它们应该由市场决定，而不是“政府炒地，有钱人炒房”。解决的办法是土地出让金收归中央财政和早日制定、实施《房产税法》。

      ”厕所问题不是小事情，是城乡文明建设的重要方面，不但景区、城市要抓，农村也要抓，要把它作为乡村振兴战略的一项具体工作来推进，努力补齐这块影响群众生活品质的短板。“这是习近平总书记 2017年11月做出的重要指示。

       为贯彻落实党中央、国务院关于文明城市、乡村振兴等战略部署，巩固扶贫攻坚成就，发展美丽乡村、环境整治等工作成果，更好的提升民众生活品质，科学评估不同方案、技术的应用效果和实际需求，为持续推进厕所革命和运营管护工作提供政策和资金、产品等优化配套方案、建议。艾力森特启动厕所革命与新型创卫技术应用专题研究。

      厕所革命意义重大，影响深远。我们将通过定性、定量研究方法，直达一线实际，全面了解我国厕所革命推进情况、遇到问题及难题，总结不同地理、气候及经济条件下的实际需求和一线干部、群众探索的经验、成果，发掘用户体验和技术提升潜力，评估各种方式、技术及产品的应用现状和发展潜力。

      春节以来，住房品质改进需求持续增加。艾力森接受多个开发商和物业企业的委托，启动覆盖全国多个省市的改进型业主满意度调查和改进咨询，包括普通住房、公寓和别墅高档住宅。与此同时，商业和旅游业态的品质提升更加敏感，不仅要解决顾客消费与体验，业态布局和规划的改进也正成为客户的常态需求。

      长期以来，房地产产品和营销服务、物业服务存在着先天性难题，艾力森公司从90年代开始就为客户提供客户满意度测评调查，2000年后，这一研究方法由艾力森结合房地产业的实际进行了生命周期化的衍生，使相对单一的评价调查，改为重点以查找和确认问题为目的的改进型研究方法。

      近年来，艾力森品质提升改进研究已成为优秀企业客户管理的通行方法。而对这一方法体系的有效应用，存在着不少误区和难题。

[摘要]本次研究从消费端—购房者视角提出并论证房价支撑要素理论。经实证研究获得如下成果：（1）房屋价值由居住要素、配套要素和投资要素复合构成；（2）房价支撑要素理论可以解释高房价现象，并形成房地产长效机制及解决高房价难题的建议思路。

[关键词]房屋价值；区位配套价值；房价支撑要素；房地产长效机制

引言

关于房地产及房价问题，在人们不断的争论中，任泽平的观点很有影响，他说：房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

但是，同样的房子，放在不同的城市、地区，房价的差异是巨大的，比如：假如是一套材料、设施完全一样的100平米的房子，放在北京的海淀、西城和丰台、大兴价格就很不一样，放到河北保定就更不一样，再放到保定下面的一个小镇，那价格就只有北京的二十、甚至三十分之一了。

可见，影响房价的关键因素并不一定是人口、金融、土地，显然还有更重要的因素。本文拟从需求端入手，结合多年市场研究实践，通过文献研究，构建出房价要素指标体系和复合价值理论；通过问卷调查实证测试，检测出人们在决定购买与否和决定出价多少时的行为数据，得出支撑高房价的要素机理，并给出遏制高房价的新思路和建议。

1 理论回溯

  研究房价要素，首先得从商品的价值理论入手。回顾如下： 

  劳动价值论从生产环节论述了价值形成的过程，认为商品的使用价值形成商品的交换价值，进而形成商品的价格^[1]。

  而效用（utility）价值论认为效用是价值的源泉，消费者在消费产品过程中感受到的满足程度，即主观评价，赋予商品价值的主观属性^[2]，有用性和稀缺性是效用价值的必要条件，决定了商品的效用价值。有用性，是指该物品满足人们的某种需要。例如，房子是可以居住的。因为房子能够满足人的居住需要，所以房子对人来说是有价值的。稀缺性，是指该物品或者资源的有限可得性。

  地球具有的有限适合人类居住的土地与庞大人群需求的矛盾，使得房地产具有了典型的稀缺性。特别是在人口急剧增长、资源相对不变的现代社会，资源与物品的有限可得性，在一定程度上，更大比重的决定了商品的价值。 

  同时，人们消费商品过程中对于效用价值的主观感受随消费数量的增加而递减，这种边际递减效应也决定着商品的价格^[3]。

均衡价格论认为，供给和需求的变动最终会使需求价格和供给价格在市场上形成均衡时，即消费者愿意支付的价格和生产者可以接受的价格相等时就形成了均衡价格。生产成本和边际效用共同决定了商品价值^[4]。

  “商品的使用价值是商品的交换价值的前提，从而也是商品的价值的前提”，马克思劳动价值论和效用价值论的共通之处。理论层面：劳动价值论从生产者角度研究价值的取向，效用价值论从消费者需求角度研究价值的取向^[2]，而均衡价格论同时从供给和需求入手来研究价值^[3]。因此，三种理论在需求视角方面存在着共性^[5,6]。

  关于商品价值实现的途径和条件，晏智杰提出，市场价格是商品价值的普通和真实地表现形式和共同尺度，市场供给和需要的均衡是商品价格决定的一般基础^[8]。

  房屋价值的货币表现就是房屋价格。但房屋和具有天然稀缺性的土地联系在一起，就和人的基本生活密切相关。所以，研究房屋价值需要从更宽广的视角来度量。现有的研究对购房需求区分为消费需求和投资需求，缺乏对房屋居住价值和金融投资价值的定量分析，没有对我国现阶段房屋附加的公共资源价值做出科学的定性和评估。

2 房价的构成

  作为商品的房屋，其它任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。房屋价值的货币表现即是房屋的价格。根据经济学的效用价值理论，房屋之所以有价值（价格），是因为它们满足有用性、稀缺性以及有效需求这三种内在要求。

  同时，作为商品的房屋，有其特殊性。它和具有天然稀缺性的土地联系在一起，而且和每个人基本生活需要密切相关，所以，房屋不是简单的商品。它所具有的复合属性使其具有了复合价值。为此，我们需要从更宽广的视角来理解房屋价值。

  现有的房地产价值相关研究虽然对购房需求区分消费需求和投资需求，但是缺乏对房屋居住价值和金融投资的定量分析；虽然一般性地承认地段在房地产价值中的作用，但是缺乏对我国现阶段房屋附加的区位内公共服务及便利价值的定性明确说明。

  因此，房屋属性包括居住属性、区位配套属性和金融投资属性。房屋价值即是这三种属性满足人们需要程度的综合体现，即房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三种价值的复合体现。下面给出房屋三类价值的描述性定义，并简述其价值内涵及影响因素。

2.1 房屋居住价值

  房屋居住价值指其可以为居住其中的人提供居住服务的价值。为了满足居住需要，人们可以选择买房和租房。一套房子用于出租，它的租金现金流即是其居住价值的直接度量。如果房屋用于自住，那可以业主为了获得等量质量的居住服务或体验，所需要支付的房租来代表该房屋的居住价值。房屋居住价值是房屋复合价值的前提和必要构成；没有居住价值的房屋不再是房屋。

  房屋居住价值的估算可以参考现行的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）以收益法估计收益性房地产的方法。该方法需要基于过去经验和对现实的认识，对未来的收益和风险都要进行预测，因此，对房屋居住价值的数值进行估算在实践层面是很困难的^[9]。

  房地产市场上正常交易的房屋需要符合国家相关标准要求。房屋和城乡建设部制定的《住宅设计规范（GB 50096 - 2011）》和《民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019 ）》包括若干强制标准和推荐标准，涉及影响房屋居住品质的多个方面。开发商基于差异化竞争和成本利润的权衡，所提供的房屋品质也必然千差万别，居住价值自然也会不同。

2.2 区位配套价值

  区位配套价值，是指居住者享受的居住区位范围内的教育、就业、医疗等公共服务及便利的价值。区位配套价值最大的特点是具有典型的地域差异性；同时区位配套价值的概念外延宽泛，和户籍、业主等身份变量关系复杂，是在各种法律法规行政规定框架下的个体公民权利和市民权益的具体体现。

  区位配套价值中包含的空气、环境等部分要素源于土地的不可移动性；区位配套要素中的交通配套、教育资源等和区域经济发展的关系却表现出互为因果的正反馈模式。

  影响一套房屋的区位配套价值的因素是多方面的，既有客观因素，也有房屋使用者身份因素。当前我国不同地区房屋的区位配套价值差异巨大，这一方面是体现了区域间因经济发展水平不同而表现出来的城市教育、医疗、交通等综合水平的差异。另外一个方面的原因则是这些公共资源进行分配时设置了多种的条件或者准入门槛，其中最为人所知的就是户籍的区分。

2.3 金融投资价值

  金融投资价值即指房屋可以为其所有人提供保值、增值和资金融通等服务功能的价值。金融投资价值本质上源自它所附着的土地所天然具有的金融属性，在此不展开讨论。因为房屋是一种金融属性较强的商品，所以消费者的购房行为，可以理解为消费行为，也可以理解为投资行为。因此，本质上讲，房屋买卖行为即是消费行为也是投资行为，所以房屋成交价格中隐含着房屋的金融投资价值，金融投资属性是房屋内在属性之一。

  房屋金融投资价值的实现最终要依靠抵押、租赁、出售等市场行为实现。市场的流动性是其金融投资价值的舞台。因此，影响房屋交易的因素都会影响其金融投资价值，其中最主要的是区域市场的交易活跃程度（成交量）、存量及交易环境等。

  ①成交量。商品成交量大意味着流动性好、资金融通功能强，因此，房地产成交活跃的地区的房屋金融投资价值一般大于成交不活跃地区的。

  ②存量/流量。存量（Stock）指某种商品在世界上的库存总量；流量（Flow）指一段时期内该商品的产出量，一般情况下用一年内的全球产量。如果这个比值越高，那么意味着该商品的金融属性越强；如果比值越低，说明金融属性越弱。相对于房屋的存量，每年新增的流量很少，所以一般认为房屋金融属性很高。

  ③交易环境。主要包括利率水平、国家或地区的对交易资格、交易成本等的。 

3 房屋价值和价格的关系

3.1 居住价值是房价的基础

  居住的效应价值是房屋成为商品的基础前提，即居住着对影响居住体验的各类因素的综合判断的体现。例如，住宅小区的建筑规模、建筑式样、风格、色调和可视性等；房屋建筑结构、设备设施、房间装修装饰，以及日照、采光、通风、保温、隔热、隔声和防水；楼宇物业管理与服务、小区停车规划、绿化景观规划等；这些因素都影响住宅居住体验，也成为房屋居住价值的现实构成素。

3.2 区位配套是房价的内涵

  区位配套本质上是基于区位理论^[10]的，公共品资本化^[10]的量化实现，因此，房屋具有区位配套价值有其客观必然性及现实规定性。三维空间坐标下每一点位置都是独一无二的。位置的唯一性造就了每一套房屋的唯一性，这集中体现为区位的差异。独特的区位意味着房屋处在相对独特的自然环境、社会人文环境之中，享受相对有差异性的公共服务和便利，而且这种差异是相对稳定和固定的，成为一种房屋的客观必然性。

  根据蒂博特模型 (Tiebout Model)，人们会“用脚投票”，寻找最佳地方政府的努力而定居下来。研究表现，世界范围内广泛存在的城市间房屋价格的巨大差异，是因为住房价格中包含着公共品的资本化实现^[12]。人们选择在一处房屋定居下来，在考虑其居住属性之外，更大的重点是其区位配套是否满足自己的要求。从这个意义上，房屋居住价值和区位配套价值就构成了房屋实质的使用价值，并体现在最终的交易价格中。

3.3 金融价值是房价的溢价表现

  虽然可以认为所有商品都有金融属性，但是其强弱却千差万别。房屋金融投资价值在不同社会经济发展阶段呈现出不同的水平，极端情况下，其金融属性可以归零。因此，金融投资属性的强弱直接受宏观经济发展水平影响，同时也直接受制度、法律、政策等因素影响。虽然房屋的金融投资价值一直都有迹可寻，但是其金融属性却具有极大的不稳定性。房屋的金融投资价值是附着于房屋使用价值之上的，房屋复合价值中经常受市场预期和流动性影响的一种价值体现形式。

  由于土地的在空间上不可流动，金融投资价值严重依赖区域内房地产交易环境，因此区域间房地产市场的发展水平差异是造成房价差异的重要因素。在解释区域间房价水平的差异时，应该同时考虑区位造成的区位配套价值差异和区域金融环境造成的金融投资价值差异。

  总之，本研究认为：房屋价格是居住价值、区位配套价值和金融投资价值三位一体的价值综合体。在研究我国房价现状时，必须全面考虑三种价值对房价形成的作用及其相互关系。

4 房屋复合价值测试

  对于房屋价值是房屋居住价值、区位配套价值和金融投资价值三者的复合价值这一观点，前面做了理论分析。现在进行初步的实证检验。主要技术路线是根据房屋复合价值理论，构建调查问题指标体系，之后以量表的信度和效度检验关于房屋各描述指标评价结果是否支持理论假设。

4.1 问卷指标体系构建

  本次研究以上述房屋复合价值为理论指导，结合北京艾力森中研咨询有限公司的研究实践，采取焦点座谈会方式进行补充构建，以“您在选择购买房子的时候，哪些因素会影响您对房屋价格的判断？还有呢？还有呢？…”的穷尽式提问，搜集、补充新的主要因素。之后，对所有因素再进行原因和举例说明式追问，以补充搜集更多不同地域、环境和生活习性下的因素指标。最后，根据各因素在房地产运行和交易的情况进行专业归纳，重复因素合并同类项，形成结构相对完善的“房屋价值要素评价指标体系表”，并根据研究需要，设计相应调查问卷。

4.2 房屋价值构成的验证分析

  为了探索房屋属性内在概念关系，对问卷中房屋价值要素评定表的项目得分进行探索性因子分析法(Exploratory Factor Analysis，EFA)。结构清晰的因素分析结果即是量表构想效度（Construct Validity）的直接证据。

4.2.1效度验证

  房屋价值要素评价量表包含22个原始项目，对调查数据进行探索性因素分析，结果如下。样本的KMO值为0．84，Bartlett’S球形检验的c²的值为11990(df=210，P=0．000)，表示样本适合进行因素分析。采用主轴因子法(Principal Axis Facto—ring)抽取公因子，应用OBLIMIN方法对初始因子解进行斜交旋转。根据初始因素分析结果进行项目删除，依次删除在各因素上载荷绝对值均小于0.4的项目，同时删除在因素上载荷绝对值之差小于0.2的项目。每次删除一个项目，重复进行多次因素分析。最后保留的项目进行因素分析后，特征根大于1的因素有3个，累积解释量为68%。斜交旋转后所得的转轴矩阵（因子负荷矩阵）Pattern Matrix的结果见下表（表中省略了因素载荷小于0.2的值）。

表 房屋价值要素评价量表各项目的因子载荷表

  根据因素分析的结果，房屋价值要素评价项目聚集在三个因素上。因素1包含医疗、商业配套、交通等区位和区位配套属性，该因素反映了量表构建中的区位配套价值主要要素，所以命名为区位配套属性。因素2包含小区规划等和直接居住体验相关的属性，该因素命名为房屋居住属性。因素3包含与金融投资相关的4个项目，该因素命名为金融投资属性。

  因素分析表明，对于房屋这一具有多种属性的商品，其价值可以从区位配套价值、房屋居住价值和金融投资价值三个维度进行评价。因素分析结果对房屋价值构成的三因素理论提供了有力的数据支持。

4.2.2信度分析

  对房屋价值要素量表因素分析保留后的项目所组成的量表进行内部一致性信度分析（Cronbach's Alpha 系数）。量表总信度值为0.95；区位配套属性量表内部一致性系数为0.95；房屋居住属性量表内部一致性系数是0.88；金融投资属性分量表内部一致性系数为0.94。量表总体信度和分量表信度指标均良好，可以用于后继相关研究。

4.2.3 实证测试

  本次研究，我们使用“现实占比”和“理想占比”两种指标分别对区位配套价值、居住价值和金融投资价值进行问卷测试。

  区位配套价值测试问卷题目： 

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子区位配套属性的价值在房屋总价值中的占比（百分比表示），并对区位配套价值包含的内容进行了举例说明。

  ②理想占比估计：你认为房屋区位配套属性价值在房地产价值中的理想的百分比应该是多少？

  房屋居住价值测试问卷题目：

   ①现实占比估计：请你估计现在住的房屋居住属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋居住属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

  金融投资价值测试问卷题目：

  ①现实占比估计：请你估计现在住的房子金融投资属性的价值在房屋总价值中的占比（以百分比表示）。

  ②理想占比估计：你认为房屋金融投资属性价值在房地产价值中的合理的百分比应该是多少？

     问卷调查测试结果：

  在房屋的多重属性或复合价值中，被访者对区位配套价值实际占比的评价均值是49.83%，对区位配套价值理想占比的评价均值是37.3%；对房屋居住价值实际占比的评价均值是25.52%，对房屋居住价值理想占比的评价均值是46.81%；对金融投资价值实际占比的评价均值是24.65%，对金融投资价值理想占比的评价均值是16.15%。 

  本次研究结果表明：在实际占比中，区域配套价值占比最高，为49.8%；在理想占比中，房屋居住价值占比最高，为46.81%。也就是说：现实中，人们实际购买获得的价值，主要表现在区位配套价值方面，而不是居住和投资价值，而且，人们给予较高理想需求的居住价值，在目前是不能满足的。

5  应用展望

  本研究发现：构成房价驱动的市场支撑要素是负载在区位之上的资源、配套要素，而不是别的什么其它因素。特别是日益稀缺而必须的公共资源和配套的满足。关于房价及调控问题，人们争议不断。但破解市场难题，还应该从市场需求端寻找突破。艾力森研究发现，资源稀缺性，是推高商品房价格的关键因素。高房价形成及调控不灵的推手是：资源与配套供应的过度差异化。这种差异化，在城市之间和同一城市区位之间，都表现得日趋明显。

  由此可见，建立房地产长效机制的思路应该是：

· 从房价支撑因素入手，逐步缩减土地、区位附着的公共资源、配套、服务等差异性，阻止区位配套价值资本化、金融化趋势；

· 以人口、资源均衡化、均等化为目标，推进户籍、就学、医疗、退休等公共配套、公共资源和社会福利、权益等的分配机制改革；

· 从市场化和社会保障两方面协同构建房地产长效机制，以提升安居质量和制度升级。

  面对新百年，我国经济将从高速度发展转向高质量发展，缩小人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾，为房地产业发展提出更高目标。建立长效机制，破解高房价难题，只是时间问题，我国人居发展必将进入全新境界。

【参考文献】

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作者简介：洪文平（海平），1963-，男，湖北人，法国行政管理预备学院高级工商管理硕士，北京艾力森中研咨询有限公司总裁、分析师，北京无形资产研究院执行院长。主要研究方向是人居、假日消费经济，农村经济及公共事务评估。

       2020年12月15日，中国市场信息调查业协会《市场调查机构资质等级规范》团体标准项目启动会在北京召开。北京艾力森中研咨询有限公司等22家编制单位的34名代表参加了启动会。会议介绍了该团体标准项目的筹备和进展情况，围绕标准草案的增补、修订和完善进行了交流和研讨。该团体标准的制定，将对我国市场信息调查行业的有序运行、服务升级与创新发展，起到有力的引导和规范作用。

       会议由中国市场信息调查业协会标准与认证委员会会长乔华阳主持，中国市场信息调查业协会秘书长隋胜利做会议致辞。隋胜利秘书长在致辞中介绍了我国标准化建设和改革的发展概况及趋势，团体标准近年来加快发展的态势，以及团体标准在我国标准体系中的重要地位和作用。

       协会副会长白欢鹏、周江、沈浩，中国市场信息调查业协会副秘书长崔振声、姜冰，中国市场信息调查业协会区块链委员会秘书长黄永彬出席会议。会议联系行业实际，围绕《市场调查机构资质等级规范》团体标准草案初稿的充实、修改、完善，进行了充分的讨论交流，并对后续标准修订工作做了安排。北京华通人商用信息有限公司、北京美兰德信息咨询有限公司、浙江省统计信息调查服务行业协会、北京环亚市场研究社、益普索（中国）咨询有限公司、北京零点有数数据科技股份有限公司、央视市场研究股份有限公司、北京瑞策科技有限公司、北京艾力森中研咨询有限公司、山东水滴大数据有限公司、北京中治平安商务服务有限公司、立信（重庆）数据科技有限公司、广西盛路商务咨询有限责任公司、吉林省东峰科技有限公司、欧睿信息咨询（上海）有限公司、特恩斯新华信市场咨询（北京）有限公司、成都达智咨询股份有限公司、秒针信息技术有限公司等二十余家27位企业代表出席会议，其中7位企业代表远程参会，共同为团体标准制定建言献策。出席企业主要为该团体标准编制组成员单位和行业龙头企业。

 上周五，艾力森分析师洪文平再次做客北京城市广播“楼市好声音”，从市场研究公司角度和主持人高滟一起探讨租购并举新政话题。

    最近，北京市发布的集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路企业纷纷布局。其中，最受注目的是房地产企业与银行业陆续进驻。那么未来租购并举的时代将会如何？今天我们一起来聊聊。

（以下内容根据节目整理，部分数据来自中国新闻网、证券日报及艾力森公司）

1、最近北京的房屋租金和交易情况是怎样的？

是下降的！从今年7月以来，北京住房租赁市场交易量、租金价格就持续走低，10月租金进一步回落，创下2017年新低，跌幅为今年十个月以来之最。有几个数字：2017年10月，北京住房租赁交易量环比9月下降了2.7%，租金环比9月下降了4.2%，降幅为今年最大。今年前八个月的租金维持在4400元/套左右，环比涨跌幅度都在2%以内，走势整体较为平稳。但到9、10两个月，价格跌幅明显扩大，与年初租金均价相比，目前租金已经下降了8.2%。随着年底的临近，北京住房租赁的需求人群在减少，交易量将持续下滑，到春节，租房需求还将减少，租赁交易量还会继续下降。需求下滑，没有支撑的租金也自然要下滑。

与往年相比，今年10月的租金价格走势较为特殊，年底租金低于年初的情况也曾出现过，但这么大的降幅却较为罕见。

2、租购并举的出现对于租赁市场会有怎样的影响？

有一个文件最说明问题：11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，这个文件很可怕！文件说，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
从目前各区规划部门释放的信息看，这些未来入市的集体租赁房，很多位于五环以内，交通方便，同时还将有教育等配套设施配备。?
从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策，今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。

3、今年国家对于租赁市场的整改力度是非常大的，包括以后租房要在监管平台上备案了，为什么国家这次要这么大力度的整改租赁市场？

这里有几个数据，说目前北京的租赁市场，有73%的承租人权益曾受过侵害，其中33.3%曾遭遇房东无补偿临时清退，41.3%承租租金不按合同承诺，随意上涨，43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。
以上这些数据太夸大了，我不同意！没有这么厉害。北京租赁市场总体来说还是不错的，根据我们艾力森公司的调研数据，存在上述侵权现象的情况总体不过三分之一。实际表现在近十年，以前不是这样。
正因为这样，北京的新出的文件规定：严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益，承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范，严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形，鼓励承租人签订三年期以上租约，同时允许短期承租现象存在。可见，侵权、欺客问题，政府已经开始改变了！

4、未来将会有多少租赁房入场？

关于租房市场的数据，一直无法精确统计，我们市场调查咨询公司也没有办法解决。不过，我们可以这样算一下账：按2200万常住人口算，外来人口大约是500万，外来人口租户估计230多万套，加上本地租户，租房总套数大约是250~260万套的规模。
看看最近的动作：
首先，北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套，叠加2016年，累计已经达到了142万平方米，大约2.4万套出租房。也就是最近两年就新供应了2万多套。其次，集体土地建设出租房，北京已经有三个试点项目：海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目，朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户，大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡，平稳租金对市场的确有很大影响。
推算一下，未来5年，大约会有30-40万套租赁房源是集体产权出租房，如果按租赁房源总量250万套计，将新增加集体产权的租赁房源将占15%以上。所以，如果政府的计划如期完成的话，北京市场未来5年的租金是下降态势的。

5、“租购同权”在子女入学上能否真正实践？

“租购同权”的本质是让租房人和业主获得共同的权利，包括学区、户籍等，其中最重要的是就近入学权。但过去的政策实际上“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能完全保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。不仅租房者和业主不能同权，购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主，排队顺序也不一样。造成这些问题的原因是教育资源的稀缺。
不过，我却有不同的看法：就我近两年实际接触并得到验证的情况是：不少主城区的外地租户子女就学还是可以得到保证的。只要手续合法、齐全，大多外地在京人员的子女还是能够就学的。原因也是因为这些地方近两年的教育资源相对有保障，是否有教育资源，有学位，才是根本保障！
也有人认为，“租购同权”虽然能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩，实现“房子是用来住的”的意图，可能抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权，而不是均衡优质教育资源、增加学位，“租购同权”也或许会进一步推高学位房的租赁价格，进而推高学位房的售价。
我以为，这些正是未来具体政策的观察点！只要政策制订接地气，租购同权将极大的激励租房消费的需求。

    近日，艾力森中研咨询有限公司分析师洪文平做客北京城市广播楼市好声音，和主持人周杰共同解读十九大报告中的楼市新政。

据统计，十九大报告共赢得71次掌声。当习总书记说到“房子是用来住的、不是用来炒的”，会场响起密集、响亮的掌声。那么，居民有何需求？政策有何导向？楼市何去何从？刚刚拉开序幕的“十九大”正为我们拨开了迷雾。

    1、在谈到民生的一节里，报告这样提到了楼市：
    坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
    据“中青在线”报道，当领导人说出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”时，全场长时间响起热烈掌声。随后，在提到“住有所居”时，现场再次响起掌声。由此可见，大家对住房问题的关注和民心、党心所向。乍看起来，这段话跟以前的表述没有什么区别。但细读起来，还有能发现很多新意。第一、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这句话不算新。但正式写入“大会报告”，还是意义重大的。因为“大会报告”是当今中国政策表达的最高规格文本，至少指导下一个5年，甚至更长时期的工作。
    2、“让全体人民住有所居”，体现出什么？

    这里面突出了“全体人民”，告诉我们住房作为“生活必需品”的属性是不容质疑的。“住有所居”，重点在“居”，它的含义包括“租”和“购”。并没有承诺“大家都买得起住房”。总之，从报告使用的措辞看，党和政府越来重视住房问题，把住房的性质很大程度上定位为“生活必需品”，视为保障人民“生存权”的重要内容。通过“大会报告”做出了一个承诺——让全体人民住有所居。而且，将把租赁住房放在更加重要的位置。

    预计未来围绕着住房租赁，将在金融、税收、产业等政策上给予重要支持。正因为如此，今天市场上“租房概念股”出现了显著上涨。

    3、具体的政策导向我们为大家一一梳理下：

    从长期政策来看，十八大前后到十九大，调控经历了“收紧-放松-收紧”三段周期。在2012年十八大之前，“国十一条”和“新国十条”就已经奠定了紧缩政策的基调，随后一直到13年初都呈现收紧状态；2014年的“930房贷新政”给了房地产市场发挥的契机，一直到2016年初，政策再一次收紧。

    4、通过一连串得政策调控，市场反应如何？
对照时间节点，市场反应如下：
    调控之下，我国房地产市场产生了相应反馈，从上图可以看出，新房市场及二手房市场都在2013年和2015年出现明显的分化拐点。2013年后，“新国五条”体现了因城施策的调控特点，同期产生相应价格波动；2015年，较为宽松的政策环境刺激了价格攀升，2016年末，进入2017年，市场转向。

    以上为节目部分内容。