鬼城破解术案例1:助力开发商逃离鬼城

2020-12-25 11:00:21 2175 ARC

 鬼城破解术案例1:助力开发商逃离鬼城

----艾力森洪文平在4月11日中企资本联盟长沙论坛项目对接会上的演讲(要点) 

 

     【引子:】 “鬼城”原指长江三峡的丰都鬼城,那是一个人造鬼城,一处文化旅游之地。而我们这里说的楼市鬼城问题,却是独立经济学家杜猛博士发明的。就是指盖了房子,却无人住的奇特现象。

     实际上,楼市鬼城早已存在,至少在我们看来,早在2005年就开始出现了。站在未来看,杜猛博士的鬼城论已经不只是一个经济学命题了,它更是一个社会学、环境生态学大题,从市场调研角度看,鬼城论,对于未来是一个非常重要的警示。今天,看到国家上下为高房价、低级项目过剩焦急不已,调控政策一个接一个,我们需要重视用户需求、精准规划未来的家园了。今天我公开介绍一些我们的案例和方法。谢谢大家!

      一,鬼城是怎么诞生的?

      1,什么是市场? 要理解市场研究,需要从市场这个基础概念上做个区分:我们一般人理解的市场,就是指交易现场,股市,拍卖等。但在市场研究工作中,市场的内涵是人的生活,人的需求与感知,最典型的就是马斯洛的需求理论,在实际市场研究中,已被扩展为广义的“马斯洛+”。

      2,鬼城怎么诞生的?或,房子为什么卖不出去? 来自汉博公司的《汉博?论商》有一个顺口溜,说的简单直白:“定位的时候吹一通、设计的时候照旧弄、摊开平面排排座、塔楼当中插蜡烛、商场裙房裹脚布、上下动线迷了路、内外配套不靠谱、商家实在难入户、外看项目真漂亮、投资回报保障无”。

      所以,鬼城的形成,就是不管需求,盲目造成,既没有计划,更不考虑市场,拍脑袋打造所致。“打造”,是个很糟糕的用词,充满野蛮与强权,鬼城全部是他们打造出来的!

      二,如何减少鬼城,去化鬼城?

     【案例1:助力开发商逃离鬼城】

      客户是一个能源企业组建的开发公司,先在县里做了项目,3年下来卖出的不到三分之一,企业不敢在县里做了,准备在沧州或黄骅市拿地开发,不敢自己玩了,请我们做调查:

      第一阶段:城市产业和需求调研及可行性分析。资料分析,并经定性研究发现:黄骅有产业优势,但只是一个人口只有40万的县级市,客户很在意该市要打造百万人口中心城市的规划,调查认为太不靠谱,是一个鬼城计划。而沧州有很好的中学等配套资源,宜居性强。我们建议客户拿地沧州,开发住宅地产。

      第二阶段:实施多样本定量调查和小组座谈会访谈。调查分析出几个细分市场,给出主体客户定位和建筑类型、户型、配套等规划依据。我们帮助客户充分理解调研结果和建议,确定开发产品方案后,再进行规划设计。结果,项目未开盘,就预订一空,原建议做的路牌广告,一个都没做。

      这种项目,艾力森十几年来做有200多次。最大特点是:务必把客户搞清楚。包括:客户是谁?他需要什么?具体怎样做?有哪些问题,怎么克服,等等。

      请进一步阅读《鬼城破解术:市场研究》(2)