北京房价总体下降30%趋正常...

2020-12-25

    职业原因,最近两年多来,我们一直处于对房地产行业及市场的特别“激动”之中。

    两年前,艾力森市场研究预测房产市场涨而趋缓,但市场最终却高昂上扬,几乎是一发而不可收。

    去年10月,我们的调查数据揭示房市价格已远远超越民生承受力,研究预示房市的疯狂已经到了尽头,市场调控的大手也隐约可见,市场危机正在来临。当我们把这样的研究信息点点碎碎的冒险传达给客户时,客户却一脸的质疑,不仅不接受我们的初步发现,甚至对进一步研究的方案也进行改动。结果,春节过后,市场果然“拐点论”四起,我的结论是:百姓利益、民生将最终决定一切!民生虽然不能直接决定市场、决定价格,但民生可以影响决策、影响政府的干预,我在几篇博文里进行了阐述。

    现在,连续低迷的市场已经让形形色色的开发商和习惯于成堆的赚钱的行业大小人物感觉到了市场的残酷。俯卧撑也罢,跳水也罢,降假促销也罢,明涨实降也罢,神气活现的精英们时下的模样,着实让老百姓大开眼界、欣赏个够。然而,根据对整体经济未来的综合分析,艾力森研究的判断是:未来房市价格仍将继续下降,总幅度下降30%将是正常的。

    市场表现可能是:

    1,  总体不会是急速下降,而是逐渐下降,正常的回调式下降。

    2,  不同产品将是不同的表现,有的降幅可能超过30%,有的却不降反升。这就是我年初所谓的“分散的弯点之说”。

    3,  最终的降幅不会超过30%,到了30%后,价格趋于合理,市场或者微降或者微升,都应该是正常的。

    我们认为,如果不出现意外,市场回调到这个幅度,在整体降价压缩掉超越市场和民生承受力的“水”、特殊产品因市场需求则正常升价的话,这样的结果对于中国的房地产市场则肯定是件好事。进而对中国经济、对中国社会,对老百姓安康生活都将是一次很好的市场洗礼。当然,中国经济、世界经济现在的确很复杂,出现不正常的情况也是有可能的。

    艾力森认为北京房市存在30%的降价空间的依据,不是来源于对土地、建安成本因素的计算,而是对07年以来房市价格涨幅与居住购房者收入涨幅的差异研究得出。

    在价格总体趋降的形势下,不同产品将呈现一定的两极分化的市场表现。比较理想的结果是:如果没有特殊因素的干预,降幅控制在25%以内是行业发展更为有利的结果。比如北京17000的房子,实质降到12750就是理想而合理的。但是,对于特殊地段的高端商业建筑、高档住房,或者为特殊群体定制型开发的项目,却可能有上涨的趋势,有的可能有较高的涨幅。

    但是,假设如果物价继续高升,人们的收入并没有新的增长的话,30%则不一定是一个临界值。那时,国家经济将面临真正的困难。

    假如,行业没有经历2007年的浮躁,也许就不会有这个特别的行业拐点问题。

    2007年的中国式浮躁罪在开发商,罪在中介,也罪在行业主控机构,更罪在整个行业的浮躁而不听衷言!试想,我们在为客户进行市场调查时,客户如果相信我们的调查数字,不要武断的认为我们调查预报的购房者信心下降、行业政策处在调控前的高危期是我们的错误,那么至少客户应该少去不少盲目,也可能减少数量客观的经济损失?不知道今天,这些亲爱的客户可怎样想哦!

    中国房地产市场现在很微妙,也很清楚,住宅民生化,早已经是国家行业发展的大政方向。可总有人追求一夜暴富,硬是把大街上人都需要买房子当成所谓的刚性需求,市场是需求与支付能力的综合存在,而不是大街上人都想买房子这样的潜在动机。开发商如果不清醒的读懂这个就要出大问题。令人欣慰的是:逆市中,我们看到艾力森合作10年的客户----龙湖地产,6月以来却依然销售增长,真是不同的经营者境界不同、待遇更不同哦!

...

儿童食品市场的深度细分...

2020-12-25

    今天的食品市场,特别是休闲食品市场,各类儿童食品可以说占到了较大的比例,其品类多、样式新,什么饼干、果冻、蜜饯等是五花八门,儿童食品消费市场的日益增长,自然也给不少厂家带来了空前的商机,同时也造就了乐事、旺仔等一批行业的强势品牌。但是随着市场竞争的愈演愈烈,笔者看到多数儿童食品厂家在营销上普遍存在跟风模仿的现象,更多者由于没有做好深入的市场细分,以致商机丧失、竞争乏力。 

      儿童的“成长需求”需要细分   
      儿童是属于“成长型”的消费者,伴随不同的“成长期”,他的消费需求自然不一样,这与相对稳定的成年消费群体不尽相同。因而我们的产品定位都需要围绕儿童的“成长需求”来做文章,总体来看:0-12岁的儿童一般在“体格发育”、“智力培育”、“大脑发育”、“品质教育”这四方面最需要父母及社会的关怀帮助;具体而言,0-6岁的儿童相对需要“体格发育”与“智力培育”方面的相关食品;6-12岁的儿童则偏向于“大脑发育”和“品质教育”方面的食品。因而,这就要求我们的企业在顺应儿童消费群体的不同特征时,还需针对重点关注的“儿童成长需求点”开发出不同个性的产品来。从目前市场来看,针对“体格发育”和“大脑发育”的产品较多,如乳制品、大脑保健品等,而针对“智力培育”与“品质教育”的产品却较少。有的厂家可能认为那应该是儿童趣味知识书籍才能办到的事情,其实不然!在商场中笔者发现,现在一些企业针对3岁左右的幼儿专门开发的“数字饼干”其实就不错,很值得借签!因为这些幼儿在享受食品的时候,还能得到父母的教育,可谓“寓教于食”。而针对“品质教育”,我们也完全可以把一些“寓教于乐”的故事等印在包装上面,这对儿童消费者来讲,可是“食中受教”的好事!所以,我们企业在开发推出儿童食品时,应努力把儿童最需要的“成长关怀”和“生活乐趣”相结合。不过,这里值得一提的是:在满足儿童个性化的成长需求时,还应注重产品本身的质量、营养与健康。   

  消费行为需要细分   
  儿童消费群体是典型的感性消费者群,他们一般在品牌与品质方面的认知度都较低,且对优劣产品的辨别能力也较差。习惯上,直接购买食品的儿童消费者最注重产品的外观因素,包装设计的风趣、好玩和颜色图案的新奇、鲜艳等都能有效吸引他们的注意力,他们一般会选择有自己熟悉或喜欢的动物、人物形象的产品购买,而对产品的价格与内在因素等却不太在乎。那么,儿童食品真是儿童自己完成了“消费行为”的全过程么?当然不是!一般情况下,0-6岁的儿童零食90%以上是由家长决定、家长购买;而6~12岁的儿童中有70%的则多数时候是自己决定并亲自购买,当然,父母放心儿童亲自购买的通常也只是小食品类。鉴此,这就要求我们须根据儿童食品的具体消费行为采取针对性的促销方案,现在,不少的企业在针对儿童消费行为做促销或广告宣传的时候,多忽略了父母的干扰因素或儿童的主动因素,实际上,这两种因素都并存于儿童食品的问题现象之中,因而,我们必须针对锁定的儿童群体的年龄特征来展开市场推广。因为,从消费行为的意义上讲,孩子和家长这两者在消费心理、购买偏好、购买习惯等方面区别很大,儿童普遍看好“产品包装”的“新、奇、乐”,并会受周围小伙伴的影响,对某种产品产生购买欲望,其随意性、冲动性很大,可以说是感性消费的代表群;而家长则属于理性消费,他们一般比较考虑食品的卫生、口感、风味、质量及价格等全面因素,并有明显的“品牌产品”购买行为,“产品是否有利于孩子健康”也是其购买时考虑的重要因素之一。所以,根据不同年龄段的儿童消费群体研究其不同的消费行为表现、和根据不同的产品、品牌与市场研究不同的消费群体情况对我们的生产厂家来讲都至关重要!   

    在休闲食品与儿童食品之间深入细分   
    儿童的“非主食”食品通常被人们称为“零食”,但是随着人们家庭生活水平的不断提高,“零食”今天已不再是儿童的专利,它已成了老少皆宜、大众青睐的“休闲食品”,所以,儿童食品在某种意义上又是休闲食品的重要组成部分。不过,在“休闲食品”代替“零食”概念的情况下,“儿童食品”与“休闲食品”虽然相得益彰、互为促进,但却没有形成有效的市场区隔、建立各自专属的产业形象。现在不少企业明明专做的是儿童食品,却定位于太笼统的休闲食品范畴,这样一来就严重模糊了目标消费群体,造成儿童消费群体对产品与品牌的认知度不够。当然,从产品特征上讲,一些儿童食品虽然对老年人、青年人来讲都可以食用;不过,为了有一个清晰的目标群体和品牌属性定位,我们必须在两者之间进行抉择,因为“休闲食品”的范围是比较广的,它包含各个年龄阶段和不同消费层面的消费者群,而一旦定位于“儿童食品”,这就有利于我们在儿童食品产业领域塑造自己的品牌形象、通过鲜明的市场定位建立自己的差异化特色。   

    目标市场需要细分 
    同是一种儿童食品,但在不同的目标市场,它的市场反映决不一样,如“小馒头”产品在北方市场就比南方市场要好销些。近年来,随着市场的不断扩大,儿童食品的品种已是上百过千,包含了膨化类、油炸类、果蔬类、糖食类等十多个大类。但具体的品类放在什么市场我们必须深入细分,否则会因“水土不服”影响市场整体发展,因为儿童食品多是在地方风味食品基础上进行研制开发的,受地方口味习惯和文化风俗的影响,这就要求我们企业须开发适销对路的产品出来。目前,不少厂家推出一款食品就全国“撒网”,结果就导致了有的目标市场的儿童消费群接受很慢。所以,只有针对不同的产品属性,才能开发不同的重点市场,这也是儿童食品营销的关键点。另外,在根据目标市场消费环境确定产品定位的时候,不能只考虑品类的大宗区分,还应细化到每个产品的特征,这样一来才更有针对性。如:我们只按照薯片类来分布市场是不行的,还要根据不同口味的薯片产品来投放市场,象麻辣味就可以定位于四川,放在广东市场就不太合适了。中国食品报

...

海平:从荒芜的家乡看经济...

2020-12-25

【艾力森总监:海平】

几年没有回过老家了,这次回去:家乡荒芜了!

原本上高中长走的、通着长途班车的国道公路,已是长满树林和蒿草。一个过去三百多人居住的村子竟然只有十几个人还在看守。世上本有路,走的人少了,也就没有了路。这景象无比的震撼我,我终于悟出了这样的结论。农民都进城安了家,连中学时期让大家羡慕的镇干部听说也离职进城打工去了,道路被荒草覆盖,农田被撂荒三成,不到一半正常种植,几年后,也许徒步就不能进这山村了,要带着镰刀,甚至猎枪才能再回到这个曾经人烟喧闹的故乡!

这次回家的发现:

其一,粮食肯定是大量减产。我直接的思考是:进口粮食、城市化将走向何方?房地产市场可否能持续?

其二,农民进城,田地荒芜,森林覆盖是上去了,但基层干部失去赖以的子民,失去创收敛财的根基,就肆意的在资源上下功夫,农田水利根本无人修,山水天林路多成了私家产业,水力设施无序,把昔日美丽干净的河流截断干枯,更吓人的是当地文物竟成为干部批发的资源!

其三,3、4线进城农民工、体力劳动者收入明显增加:一个体力劳动者年收入可达四五万,当然是很辛苦的重活,县城建筑务工收入每个工大概也一百五十元,县城居民家庭年收入大概是三万元。

其四,县级城镇人口家庭储蓄在上升:有一半收入可以储蓄,这其中多用于住房消费,但县城住房半数以上是自建房,而不是开发商品房。

其五,县城周边土地使用权买断成风:是政府行为,政府给离地进城农民几万元的买断补偿费,从此,农民就不再拥有土地使用权。这种情况也许是土地流转的前奏。

其六,与人们收入整体上涨趋势同步的是:社会风气败坏也在进一步加深。最突出的是重点中学高收费、赌博成风。

其七,房地产新政:房价继续上涨,丝毫不受新政的影响,但销售模式老旧,面临新的市场改进机会。一个家庭购房首付花费大约六万元,装修花费是三至四万元。这种能力的家庭在地级城市是增加的。

其八,3、4线城市发展机会明显:

机会1:房地产行业的重心将从1、2线向3、4地级城市转移,地市房地产销售方式面临改造提升机会,炒房团、中介公司将向地市转移;

机会2:交通物流基础建设面临极大发展机会;

机会3:城市商业面临更大的发展机会,拥有新观念的新生农民工安家城市,给城市带来更大的消费需求,几乎等于多出几个新的城市消费力;

机会4:地市将新增目前大城市的新型教育、保健业态;

机会5:地市高速路一小时车程范围的中档次的旅游休闲项目值得发展;

机会6:城市老年度假与廉租房与休闲观光农业值得运作打造新型商业模式。 

几年前回老家,我预测中国经济发展后劲十足,就是亿万农民蕴藏的消费潜力。这次回去我是清楚的看到了这种力量。整体经济发展的后续动力已完全显现:主要是占总人口基数比率很大的3、4线城乡人口的收入在稳定增加,新生农民工观念已从劳务型转向职业型消费型,基础建设投资需求加大的机遇进一步形成。总之,中国在发生质的改变。收入增加-消费观念加强-承载能力不足产生新的发展机会。三者构成未来经济发展之源动力。

从这个意义上说:目前国家的房地产政策不会退出,并且要改进、加强,一二线城市房市还将继续抑制,但房价不会大降,三四线城市房价涨幅可能达30~50%。进一步可以预测:大城市人口可能出现向中小城市倒流,大城市的房地产市场将相对缩水,开发商经营模式面临拐点式转换,粗放式、扩张式的市场经营将向精细化定位的方向转化。

...

介绍几家合适中国企业的市场研究公司...

2020-12-25

    几乎每天接到许多来自企业市场部或营销部打来的咨询电话,网上更是各种市场调查、研究分析的需求留言越来越多,提出的问题也越来越具体而复杂。这说明我国企业目前对市场调查的需求已经进入高速成长期,市场研究行业的成长-成熟期也在加速形成。

    无论国际企业,还是国内企业,当你在决策出现迷茫、需要数据佐证时,您对于市场研究公司的期望都是一样的,你希望它能够提供使你日渐清晰的决策参考、行动指南,您需要调查公司给你指点迷津,提供专业的、可以信赖的数据、信息的充分支持,无论从定性到定量,还是从消费者行为或竞争者动态,您对于市场环境、消费者、竞争对手、对于特殊人群的细分理解,都越来越需要把握、清澈的明白。即使你不可能在一个较短的时间内全部都能掌握这些,即使你获得的调查数据也有局限、也存在误差和视角上的不足,但是,越来越多的决策者已经证实:当您对市场各种要素的了解和掌握得越清晰,对消费者的行为、态度知悉的越多、越具体,您的决策的质量和效果也将随着这些成正比的提高,许多时候,我们宁肯否定一项决策,也不愿没有把握的做出一个充满风险的决策。

    因此,企业急需专业的市场调查、市场研究支持,寻找适合的市场调查公司建立合作,就成了许多企业市场部和营销部的新的工作内容。那么,怎么找市场研究公司合作呢?

    这个问题,谁也无法很好的回答你。因为,在目前的中国市场,各种市场调查、市场研究公司上千个,但实际能力、技术方法又千差万别,企业很难在短时间里找到一个合适自己的合作公司,所以,不少企业随意的找个公司合作后,由于不满意,就失望和随意的结论:市场调查公司都很差的结论。显然,这个结论是草率的,是不负责任的。

    概括的说,一个拥有10年以上国际标准的市场研究技术培训、训练经历、具备独立的现场运做执行能力、通晓中国市场现状并能给出符合中国现实条件的数据采集方法、具备足够数据采集资源的公司,就是一家能够保质保量完成常规市场研究项目和需求的优秀公司。

    当然,也有一些10年不到的年轻公司,其核心骨干来自优秀公司,个人从业经历超过10年,能够负责任的从接洽、开发到项目设计、执行等高质量完成项目者,他们也是国内企业值得寻求的良好合作公司。

    因此,我们说:找市场调查公司,关键是找对人。一个从业十年以上的资深职业市场研究者,是完全可以信赖的,是值得合作的。

    如何找到这样的公司呢?

    请内行介绍、推荐公司,是最可靠的方式。

    这里我不妨介绍几家我经常向客户推荐的适合国内企业需求的市场研究公司:

    北京艾力森市场研究公司  http://www.changemr.com

    1997年成立,成员来自中国早期市场调查机构,中科院中国发展战略学研究会咨询中心组建。北京、上海、广州、杭州、重庆、香港分部,擅长消费品、工业品、房地产、电信服务等领域营销研究和满意度测评,具有研究和独立执行运作的质量优势。

(海平点评:本人所在的公司,最大的特点是:勇于担当的责任意识!对研究的价值具有深刻的理解,可以为客户到位可靠的服务)

    上海大正市场研究公司  http://www.diagaid.com

成长十多年的资深市场研究公司,擅长IT、金融、日用品等领域研究,以严谨、专业为行业极高的口碑。负责人:刘松林。

(海平点评:业内少有的对数据非常严谨、质量管理十分细致的,口碑卓著的公司,业务负责人:陈富国,一位非常好数学博士,行业的大师)

    北京环亚市场研究社  http://www.pamri.com

1984年就开始从事市场调查、研究,是国内最早的专职于市场调查的独立法人公司之一。隶属北京对外经济贸易研究所,是世界民意调查协会会员、欧洲民意及市场调查协会会员、美国市场营销协会会员。擅长汽车、消费品研究,与TNS有紧密合作关系。负责人:张文平。

(海平点评:TNS中国伙伴,业内少有的工业品领域研究专家,业内口碑卓著,政府背景良好,可以提供基于中国行业深刻理解的独到研究服务)     

    广东赛立信市场研究有限公司   http://www.smr.com.cn

    资深市场研究公司,服务能力强,并提供资信、征信服务。

    以上公司的特点是:

    都经历过长期的国际业务历练,技术方法成熟;

    相对于国际公司,价格比较合理而偏低,能够给出适合中国企业的节约型研究计划;

    研究人员具有较深的国内工作背景,优化资源、服务效果和能力强都很强。

    另外还有几家优秀公司,如科思瑞智、赛诺等,也是我经常推荐给客户的公司,但现已经被国际公司收购了,新的情况不甚了解。

    另外,还有一个很简单的途径:通过行业协会(CMRA)可以获得大多数资深公司的基本信息。因为多数优秀公司都是行业协会的成员,并且,在协会会员里面选择公司,出了问题,还可以向协会投诉,这也是一种明智的保障方法。当然,协会也处在不断规范中,也有一些存在一些问题的公司在里面,最终还是需要企业自身的识别能力,或请内行高人介绍最为保险。

    许多国内企业是没有市场调查经历和经验的,也缺乏对市场调查行业的信息资源,所以,他们很需要业内人士的协助。我经常在与客户电话交流后,如果发现自己所在的公司不适合为他提供最好的服务,那么,只要客户需要,我就会给他推荐我了解的同行公司。我认为,这是一个正常的有资历的负责任的市场研究者应有的职业习惯和禀性:与其接一个不擅长的业务最终失掉信誉并给客户带来损失,倒不如帮助客户找到更适合的合作者。但在客观上,很多不负责任的公司经常知识一味的自吹而不会为客户推荐与自己有竞争的优秀同行的。

    找到一个高质量的适合的研究合作公司,还要考虑你公司所处的行业、业务类型和研究目的等,不同的市场研究公司提供的服务是有很大差异的。市场调查公司既有行业、研究领域上的不同擅长和优势,也存在人员背景、职业秉性、人力资源等带来的项目实施上的差异,所以,真正找到一个合适的公司绝不是简单的事,需要企业专业部门建立长期的市场调研合作机制,需要多次与市场研究公司的实际合作,需要积累经验,参与市场调查行业的活动,加入市场研究协会等等。

    如何保证与市场调查公司的项目合作成功,以及避免各种合作的风险等,我有另文,请自搜参阅。

    海平,市场研究资深人士,艾力森分析师。博客http://blog.sina.com.cn/haprian

...

《ARC-HCCI中国房屋消费指数调查报...

2020-11-08

 《ARC-HCCI中国房屋消费指数调查报告(2015主体部分》介绍:

      ARC-HCCI-艾力森中国房屋消费信心指数调查已经实施了9年,最早从2006年开始,HCCI指数模型吸收了国际通行的消费指数研究方法,是目前国内相对最专业的房屋消费检测体系。

      其特点:

      一是指标体系科学、完善,是完全基于中国建筑及房地产行业的实际,通过多年研究、数据检验形成的全面检测指标体系;

      二是调查方法科学、有效,不仅继续采用线下的城市面访调查,而且采用线上的问卷直投和电话访问等方式,可以较快的获得全国大范围的数据采集;

      三是数据处理和分析方法直面现实,报告可以直接回答建筑地产行业面临的现实问题,揭示当前存在的问题,以及未来的机会。

      迄今为止,ARC-HCCI指数是中国房屋消费与房地产市场发展的一个动态变量,一盏行业灯塔。

      下载报告:中国房屋消费指数报告-2015主体部分.pdf

...

《ARC-HCCI中国房屋消费指数调查报...

2020-11-08

《ARC-HCCI中国房屋消费指数调查报告(2015主体部分》介绍:

      ARC-HCCI-艾力森中国房屋消费信心指数调查已经实施了9年,最早从2006年开始,HCCI指数模型吸收了国际通行的消费指数研究方法,是目前国内相对最专业的房屋消费检测体系。

      其特点:

      一是指标体系科学、完善,是完全基于中国建筑及房地产行业的实际,通过多年研究、数据检验形成的全面检测指标体系;

      二是调查方法科学、有效,不仅继续采用线下的城市面访调查,而且采用线上的问卷直投和电话访问等方式,可以较快的获得全国大范围的数据采集;

      三是数据处理和分析方法直面现实,报告可以直接回答建筑地产行业面临的现实问题,揭示当前存在的问题,以及未来的机会。

      迄今为止,ARC-HCCI指数是中国房屋消费与房地产市场发展的一个动态变量,一盏行业灯塔。

      下载报告:中国房屋消费指数报告-2015主体部分.pdf

...

从“仙居恩施”到“艳遇丽江”...

2020-11-08

从“仙居恩施”到“艳遇丽江”

——洞察变势,恩施房地产可持续发展思路求解
(洪文平在恩施州房地产可持续发展研究报告会上的演讲,会后整理)


导  语

  打开百度图片,输入“艳遇丽江”,就会出现下面这些图片:
  第一张就是“丽江=艳遇=泡妞,我在丽江等你”;
  第三张是一个年轻漂亮的城市白领,独自一人背着背包在丽江旅行,站在小桥流水边等待。图片的标题是:“听说丽江是艳遇之都,真的吗?”
  看到这些图片,马上给人无限的遐想和诱惑,与所在的喧嚣、压抑的大城市环境相比,让人有一种冲动:背上行囊去丽江轻轻松松旅行一次,谈一次恋爱。这就是丽江旅游宣传的成功之处,准确抓住了旅游者的心里需求和渴望,城市功能定位具有极强的吸引力。

  再来看看恩施的地理位置,北纬30°,地球上的神奇、惊险之地。被称为死亡维度:百慕大,埃及金字塔群和狮身人面像,大西洲,珠穆朗玛峰,死海,撒哈拉大沙漠,索尔兹伯利巨石柱群等,都位于这个纬度。而我们同样处于北纬30°的恩施州,却是非常舒适的宜居之地,湿润凉爽、避暑养生之仙地!
  但恩施绝不仅仅是这样,同样也有她惊险、神奇的一面,如“恩施大峡谷”就是以气势雄阔的绝壁险峰称奇于世,“惊险”是旅游中很值得开发利用的元素,这方面我们能否进一步发掘利用呢?

  我简单说一下我个人的经历:我是咱们湖北的十堰人,老乡啊,1963年出生,对湖北、重庆地区的情况,以及政府工作都比较熟悉。以前学的是农学和新闻专业,1986年,曾只身前往神农架林区自费探险考察了28天;1987开始在农科所、在市委政策研究室工作,做了5年多农业试验和政策调研工作;1993年下海,做策划、市场调查,案例有十堰人民商场、梨花村酒、神河汽车、富康车等;1996-2003年,在重庆和北京两处跑了7年,工作以市场调查为主,游历了重庆南山、南温泉、北温泉、四川、三峡等很多旅游项目,成功的案例有龙湖地产、谭木匠、减肥茶、节假日消费调查等;2004年至今,以在北京工作为主,做全国范围的市场研究咨询,服务客户主要是国际机构和国内前20位的房地产开发商。
  说这些经历的目的,是让大家不仅对我们的调查数据有信心,而且对我这个人也有信心:我虽然是第一次来恩施,但我理解恩施、对恩施有感觉。

  好,下面我开始今天的正式内容:

一、房地产及市场感悟

  首先,我们来理解,房地产到底是什么?
  住宅、建筑是人类安放身体的地方,人类最早的建筑就是洞穴,很多动物也都是在洞穴里居住,现在西北的农村里,还有很多人是住在窑洞里的,房地产从本质上来说就是洞穴。更深一个层次的理解,每一个人都是在母亲的身体里居住生长10个月时间才出生。从永恒不变的人性上来说,建筑就是母亲。所以,开发房地产,建设房子,是一项创造人类母亲的工程。需要的,不仅是匠心独具,更需要全力的爱心。
  马斯洛的需求理论,将人类的需要划分为五个层次,生存需要、安全需要是最基本的需求。高层次的需求为:归属感、被尊重感/自我表现、自我价值实现。
  人类对房地产的需求,也是与这些不同层次的需求是相对应的。
  住宅是家,是母亲,是满足最基本的生存、安全需求的,住宅要求有私密的空间、保守、排他;
商业地产是满足人类出行、购物,社交、种群化生活的场所,是女人的天地!要重视归属、表现自我,要的就是“被你看!”这样的效果;
  旅游地产,则是满足人类更高层面的精神文化需求,突破种群、界别,是物质加精神的消费,突破现实的体验,换一个活法,甚至挑战生命极限,追求重生!追求自我价值。
  住宅、商业、旅游,这三种类型的房地产,是人类三种生活方式的演化。

  什么是做生意?生意就是问题和机会。
  我们来看看最近网上说的几个问题的例子:
  第一是女厕所的问题,外出逛街或出行上厕所时,经常会出现男性轻松,而女性排长队苦等的景象,人多的地方,女性上个厕所往往会排起很长的队,甚至发生女生内急闯进男厕所的闹剧。这些,都是目前的很多建筑规划不合理所致。在我们的生活中,经常会遇到很多类似的,不考虑人性需求的规划、设计。因此,应该修订《民用建筑设计规范》,取消反常规的设计,多设女厕所蹲位!提供人性化的产品和营销。
  第二个是香格里拉宰客问题,游客投诉遭执法人员狂啸的案例。当地执法人员竟恶言驱赶游客:“像你这样的滚蛋!永远不要来香格里拉!把你撵掉!”,香格里拉真了不得啊。旅游业,是典型的体验式经济,这种体验不仅会存留在顾客的记忆中,也会以点评的方式发布在网络上,如此下来,会有很多人不再去香格里拉的。这对于香格里拉,是一大灾难,但对于我们竞争过项目,却是新的机会。只要抓住竞争型项目的弱点,改善自己,做好细节服务,树立品牌,形成良好的口碑传播,那将赢得意外的收获。
  工作中,出现或存在任何问题,那都是上帝对你的眷顾。
  再来看几个市场机会,一是大数据时代来了,传播方式的改变带来机会,上面香格里拉的事件就是。旅游业是典型的体验式经济,这种体验不仅会存留在顾客的记忆中,也会以点评的方式发布在网络上,所以千万不要轻视互联网!二是王毅敏近期对商业的评论,他说:“社区商铺,尤其是体量超过20万方,商业不超过体量15%的社区商铺是投资风险最低的,而专业市场是风险最高的”,他说的对,过来人、警示性的话,多听一些有好处。
  还有一个例子,佳兆业大举养进入老地产,而且效益显著:打造全国养老示范品牌项目,以高端休闲结合养老养生为设计概念,在购买东戴河项目的客户中,有三分之一是50岁以上的老人,购买对象遍布9个省市,北京、天津、沈阳、唐山、秦皇岛,其中,北京超80%。另外,万科、保利等房地产企业、各类投资基金与保险资金也在进入养老地产;华润置地、绿地等多家开发商已经高调宣布开拓老年地产,我们参与合作过的客户,合众人寿、泰康人寿也已在武汉大举开发养老社区。资料说,养老地产的战国局面已经初步显现。
  等等这些,对于恩施州来说,都是重要的机会信息。机会更是生意。

  关于房地产,关于生意,我这里想给大家讲讲我合作最久的客户--龙湖的故事:
  1994年,吴亚军是一个辞职下海的女记者,开始在重庆创业,起初成立了一个中建科的下属公司,倒钢材、玩摩托车销售,结识了重庆的第一代富人,借钱试水房地产,在没人要的荒郊野外、农业学大寨建的破水库边上修建重庆第一代别墅,几十万就卖了,转身持股中建科,再获得周边廉价土地,一步步发展起来。
  1998年,龙湖拿下第二块地,就是那个学大寨的九龙湖西边的块地,位置非常偏僻,很多人根本想不到那里竟然可以盖别墅。龙湖开发前找我们去做市场调研,我去项目现场看时,连路都没有,走了一腿的泥,非常荒凉的区域。当时的营销部经理樊琦和我一见面就急切的问我:“我们打算在这里再盖别墅,很多人都认为没有把握,您是怎么看的?”我当时一愣,片刻后就回答她:“肯定能成功。第一,你们刚刚卖完几十套别墅,既然拿地,那就有一半的成功把握,第二,你们能找我们来做市场调研,说明你们重视市场,只要尊重市场,科学定位,就一定能成功!”说过这话,樊琦很满意,我却心里沉甸甸的。
  果然,通过我们与他们的紧密配合,市场调研找到了与其它企业项目显著区别的目标市场,基于调研量身定做出独特的项目组合,使用调研获得的对目标客户的充分理解的语言实施广告、媒体传播,项目完成的非常精彩!一举改写了重庆市场的格局。
  那时,我们与龙湖人经常彻夜播放定性研究的录像带,细细的研究购房者的心声,对问卷调查产生的量化的生活形态、行为数据进行各种交叉分析。调查分析清晰的提炼出一个特殊的客户群体----小资女人。针对这个人群做精细化的产品筛选,抓细节以区分市场,演义出一系列巧妙、低成本的营销方式。
  比如:
  搞摄影赛,邀请重庆摄影家,把废山、废水拍成美丽的风光、田园美景;
  做概念,以重庆首批富人和小资女人的敏感心理为概念要素,抓住新娘心,建立起重庆美女嫁人“优先嫁给有龙湖房子的男人”的独特信念诉求;
  顺势而为,做政府公关:重庆,一个正在全面开工建设的年轻直辖市,国家领导要来视察了,可重庆实在没有什么可以向领导展示的!重庆领导正为此着急,龙湖试探性的把自己刚刚完成的项目报给领导,呈现给国家领导人的,是业态清晰、细节人性的优质项目,一下子就获得了国家领导的首肯,由此,龙湖项目成了重庆直辖后的国家领导人视察地。可以说,龙湖在重庆的成就一个重要方面就是表现在为政府分了忧,添了彩上!
  接着,由于老上新闻联播的特殊效应,龙湖项目很快也成了重庆的旅游地,外地游客到,竟然要进龙湖项目参观、游览,就像今天的北大、清华,人太多了,没有办法,龙湖只好为限制进入而烦恼。
  龙湖后来成功进入北京,快速布局全国,只几年时间,就做成全国品质第一、综合排序列7的优势房地产公司。空前的成功,以致吓坏了万科和绿地,万科成立专门团队研究龙湖,绿地老总微服私访龙湖花园。。。直到今天,吴亚军位列2011年全国女首富!因为龙湖,我们艾力森也跟沾了光,被万科、绿地、世茂等开发商邀请合作。
  我用了这么长时间讲龙湖,那么,龙湖的成功到底是什么?
  我告诉你,是态度和人脉的成功!
  咱们恩施的企业,有没有这个雄心学习学习龙湖?要学,要借鉴,必须在开发理念、思想上站在高层次,深刻理解业务、理解人,以人为核心做人做事。

  顺便介绍一个艾力森,让大家了解我们都做些什么。
  我们是隐身在企业家背后的那个黑影人,举个打仗的例子,我们就类似于侦察兵、军统特务、探雷工兵。通过市场调查,采集客户、环境等市场信息,处理分析,找到行动的入口和谋略。我们也相当于诸葛亮、张仪等之类的军师、策略家,基于数据分析,给雇主出谋划策,会给出一些正常人无法想到的办法或主意,有的企业家不了解我们,甚至不敢合作?
  其实,市场调查不那么神秘,最常用的调查方式是面访,调查的内容都是公开的信息,点点滴滴汇成总体,总体再细分、交叉,就得出肉眼无法看见的东西。定性研究采用焦点座谈会和深访,所谓挖空心声和灵感,这个是心理学方法,有点厉害,能让人哭几天!通过这些专业方法可以深度的了解消费者的想法和动机。满意度调查可以把埋怨和不满转化为商机,能够提升品牌形象和竞争力,闪身超越竞争对手。神秘顾客由扮演的看房者,检查售楼小姐,可以筛掉服务不好的销售顾问,服务标准化,省钱省力。市场研究、精确营销,不同于简单的拍脑袋策划,来自欧美国家,国外很盛行,大企业快速复制性发展的管理利器!
  我们的工作包括:市场调查分析,市场定位、营销策划,规划指导、销售协同。
  我们是从1996年开始做房地产市场研究的,是国内专门做建筑地产和旅游的公司,早期为沃尔玛、宜家、国际铜协会、拉法基、龙湖、万科等提供服务,近年来为世茂、绿地、阳光100、置信、卓越、泰达、怡海、文旅、易卖得、华联等服务。我们从马斯洛需求模型到营销4P理论,再到现代顾客价值论、满意度指数模型,再到客户关系维护,就是这个图,形成贯穿始终的《艾力森建筑地产全程营销模型》(参见《住建部科技推广中心2013年会会刊》),这个很厉害,把房地产营销与人的生活完全贯穿起来了,目前,还没有公司做到这么深。

二、恩施州特点及房地产发展方向

  首先,恩施不要幻想走一线城市的房地产发展之路:盲目追求做什么强势项目、做大盘。因为,三、四线城市与一线城市的房地产开发有着本质的区别。但要学会去经营大城市的资源:一个是人,一个是钱,合起来就是大城市里有钱、有特殊需求的人!
  抓住大城市居民生活中难以满足的需求,通过独特、珍稀的资源,吸引他们来恩施旅游、度假、养老,吸引他们来恩施消费,要特别重视服务水平,千万不能学丽江的欺客行为。在这个上下功夫,恩施就能做大做强。
  恩施房地产存在着先天性的难题:一个是偏远、分散,一个是经济基础差。这几年土地供应较快,市场竞争加剧,大家就感到难了。未来城镇化后这个趋势将更加明显。那怎么办?
  通过我们调查,发现恩施的购房者可选择的楼盘多,对品质要求越来越高,对品牌、建筑质量、户型设计、景观、配套设施、物业服务等也很重视,一部分购房者已经开始追求地位感、归属感等更高层次的需求了。所以,要满足需求,建造品质型的楼盘,项目定位非常重要,规划时不仅要考虑小区内的设施配套,还有市政设施的完善,商业的配套,超市、学校、交通、环境、绿化等问题,根据需求合理定位项目,才会有更强的竞争优势。
  关于可持续发展,我觉得战略性的举措是:要想办法增加当地居民的收入,积蓄购买力。这个是根本。恩施没有能源、工业等产业,居民收入偏低,购买力弱。怎么增加居民的收入呢?我看是就是发展旅游业。
  通过旅游业吸引更多的外地人来消费,从而增加当地就业,增加收入。我这次来恩施时,飞机上旁边座位上的是个老哥,是恩施当地的一位退休老干部,我跟他聊恩施要大力发展旅游业时,他说好。但我问和他跟他有没有关系时,一开始,他说没有啥关系,后来我问他孩子工作情况后,老哥就想了想改口对我说发展恩施旅游跟他有关系:可以增加年轻人就业,增加居民收入,与自己家人和亲戚都有关系。看,咱老百姓都是很懂的!
  居民、打工的、农民有了钱后才能形成有效的购房需求,才能可持续发展。政府需出台支持旅游业和旅游地产的政策;另一方面,要尝试通过土地改革来增加农民进城的安家费,全国都在探索,突破才有出路。千万不要看不起农民工!他们才是未来的刚需。
  对于投资型购房,也要重视,目前恩施投资型购买的需求不高,但本次问卷调查我们发现:购房者还是很看重投资的价值和购买时机的,房地产的金融性很被看重,未来不排除投资性消费的增强。
  恩施这样的三、四线城市,是城镇化的主场,也是房地产真正的刚需市场。我认为,中国房地产的希望,也在三四线城市。未来几年,大公司将会把重心转移到三四线市场,我的判断是2015年开始,所以,趁狼还没有来,大家要赶快行动。

  恩施州气候独特,文化独特,旅游资源丰富,又是典型的劳动力人口输出地区,这些突出特点决定了发展方向:要让游客进入恩施。
  炎炎夏日,到哪里去寻一抹清凉? 2013年7、8月,国内大面积遭遇历史罕见酷热,一些地区的气温更打破多年历史纪录,酷暑难耐让闹市居民渴望逃离,城市居民避暑的需求非常强烈。
这是一张2013年10月5日拍的北京空气情况。大城市雾霾天气,已经成为新的危机,对我国很多地区的城市居民来说,新鲜的空气已经是一种奢侈的享受,当居民更加关注身体健康时,对新鲜空气的需求也越来越强烈。
  恩施的核心居住价值还体现在独特的民俗、文化,天然富硒生物圈的长寿、养生功能等多个方面。
  在人口老龄化的未来,恩施要抓住机遇打造养老地产,走可持续发展路子。
  住宅地产满足居住、留住人口,重点发展旅游地产、养老地产、休闲地产,商业地产适度发展。这就是恩施房地产的可持续发展之路。

三、恩施州房地产定位策略

  做好了定位,其他的事情就好办了。
  首先,是城市功能的定位,要搞清楚我是谁?为谁而存?为何而存?
  也就是,恩施能够给其他地方的人带来什么样的价值?这个价值必须是有区别于其他的类似城市的,是独一无二的,具有诱惑力的。城市功能定位是长远的战略,决定恩施州发展的高度,要站在全国旅游市场竞争层面去考虑,定位做的漂亮,才能够达到好的营销效果,达到可持续发展的目的。
  不同的群体在居住、购物、体验等方面的需求都是天然不同的,而且是可以改变的,绝对不能房子那样都建的一模一样。
  所以,房地产项目定位的关键:搞懂你的顾客。了解他的生活形态、需求层次及心理、选择、关注的因素,需求要素、未满足的需求等。如果你不理解他,就没有资格给他建房子。
  基于精确的定位,规划设计出的适销对路的产品,这是项目成功的第一步。
  在广告宣传方面,要基于定位来针对性的做,给需要知道的人说清楚自己的优势。
  不要忽略小众传播,小众可以直接带来销售。比如,对媒体工作的人做针对性传播,他们认可之后能够起到意见领袖的作用,在他们的生活圈中形成口碑,朋友、同事、亲友之间告知的信息很容易产生信任感。
  服务,是现代社会最有效的营销,要非常重视,追求客户满意度,就是挣钱。通过不断的培养品牌忠诚度高的客户,积累形成良好的口碑,才能够带来长远的收益。

  艾力森认为,住宅市场的刚需有两种:一种是有钱的刚需,一种是无钱的刚需。收入高,已经有房子住,买房主要考虑投资或者资产保值,国内投资渠道少,股市委靡,大量的民间资金无处投资,选择购房保值是一种投资。但艾力森认为这种刚需不靠谱,是一种伪刚需。无钱的刚需才是真刚需:急需居住,35岁左右,单身或两口之家,收入不高却正是人生壮年,银行都敢授予他上好几万的信用额度,就是这个道理。这种需求比例最多,买房是用于结婚或定居,是城市稳定居民,是地方经济最忠实的守候者,这种购房者才是我们真正的刚需!所以,从住宅市场的长远可持续发展看,眼下缺钱的人,并不是代表没有资格买房,他们拥有的未来和我们城市同在,是无价的!要重点满足他们才是。要了解他们居住、生活习性,根据他们的生活需要规划、设计项目,建设每一栋房屋,物业服务要跟上,为他们营造一个幸福的家园。
  另外,恩施州也正处于高速城镇化进程中,农民工是这个无钱刚需的重要部分,但他们的购买能力有限,很多人买不起正规的商品房,只能胆战心惊的买小产权房或者租房居住,过着飘零的生活。无钱不是他们的过错!他们是城市建设的功臣。中央说了,城镇化是人口的城镇化,这个人,就是农民工!他们也是城市的主人、消费的上帝,税收的来源,住宅地产可持续发展要靠他们。

  关于商业地产,根据市场需求和恩施特点,我们建议开发三种类型的商业地产:
  第一种是民族风情商业街。这个在恩施市现在很缺乏,恩施州的著名旅游景点都比较分散,距离恩施市较远,一个外地来的旅游者,到达恩施后第一站是恩施市里,“恩施土司城”和“龙麟宫”这两个旅游景点容客量很小,吸引力也有限,很难感受到恩施独特的文化魅力和民族风情,购物也很不方便,要发展好旅游业和旅游地产,这个问题必须解决。
  根据调查,我们提议:机场周边不能发展高层建筑,那能看不能发展矮层的特殊商业?在许家坪机场周边区域,规划一个文化商业体验街区,土家楼建筑风格的商业街,集风情客栈、特色餐饮、旅游购物、休闲娱乐、文化体验为一体,甚至让外来的人还没有下飞机就能感受到这里的文化气氛。比如,身着民族服饰的妹子在商业街区跳摆手舞,让大家观看、拍照,游客也可以换上衣服学习、体验,可以创新新的艺术;使用当年“飞虎队”的历史文化,建一个颇具吸引力的娱乐项目,军地合作,发挥机场价值,开发竞技跳伞娱乐、青少年国防教育体验、私人飞驾驶训练等半军事化的特殊项目,有没有可能?
  第二种商业是分散型的社区商业,住宅底商或周边配套商业,这个前面已经说过,是任何城市都需要的,市场需求稳定,风险小。经营连锁点、专营、专卖店、社区便利店、生活服务业等,可以提升居民生活便利性和居民满意度。
  第三种是以购物中心为主题的文化广场,给当地居民创造的商业购物、消费环境,满足城市青年和以女性为主体的购物、消费需要。周末可以一家人或和几个朋友在这里玩上半天时间,购物、吃饭、看电影、小孩玩乐、美容健身、朋友交往等,一体化消费。要有民族元素,不能照搬复制一、  二线大城市的综合体!要让外地游客在购物、逛街中感受到这里的民族性。建筑上以民族元素和风格为重,有当地特产和民族产品、纪念品,有地道、卫生的土家餐饮等。
  另外,不该说的,我们不看好正在修建中的火车站商业项目。我们多次研究表明,火车站商圈只适合做建材类商业,运输方便,便于远距离批发。火车站人多、杂乱,当地居民是不不愿意带小孩、老人去那些地方的,外来的旅游者也不愿意在火车站边多停留。火车站商业是不适合做购物中心和旅游商业的。但愿我们说的不对!

  旅游地产,是为外来的人提供集吃、喝、拉、撒、睡的,需要住宿、餐饮、交通、购物、娱乐、咨询、订票等服务,娱乐、休闲,还可以提供社交平台,让旅游者建立人际沟通,遭遇邂逅,激起共鸣,体验与家不同的心理效果。
  养老、休闲地产是为老人而作,养老,是未来突出的大难题!恩施可以成为武汉、重庆、长沙、北京、南京、上海等城市的养老选择地,提供最好的避暑功能项目。环境优美、交通便利、医疗、购物设施齐全,突出养生价值、健康生活。大城市吃不到的绿色蔬菜和食品,恩施这里有的是!有机蔬菜、富含硒的食品很有吸引力,可作为重点去做。

四、形象定位与宣传策略点评

  我们看几个以旅游为先导的成功模式:
  武术大片模式:80年代李连杰主演的一部武术电影《少林寺》,让全国人民知道了少林寺的历史和故事,一提到中国武术、功夫,很多人第一印象就是少林寺,向往有机会能够去瞻仰、参观一番,其实,少林寺的建筑规模并不大,没有多少房子,要说游览参观感受古建筑、武术文化,武当山的建筑规模远大于少林寺,但武当山宣传推广起步较晚,知名度远不及少林寺。这种影视大片成就了成就了少林寺、故宫等旅游项目,但没有成就房地产。
  优秀策划+文化传播模式:使用外脑策划,充分发挥其资源优势,实施全面的文化传播策略,云南大理、丽江等获得了很大成功,如丽江古城广告语“一个让人发呆、做梦、疗伤、醉酒、艳遇的地方”,风花雪月大理等,这样的宣传充满遐想和诱惑。最近又引入情色大片方式,电影《艳遇丽江》,创造了持续的想象效应,效果非常明显,颇值得我们深思。
  古镇、古建筑文化模式:婺源、凤凰、周庄、平遥等,靠实实在在的古建筑以及承载的文化价值使项目特点鲜明,竞争力强,投入小,而成功持续,对房地产影响巨大。
恩施的建筑风格独具特色,是非常珍贵的建筑文化资源,应该对其历史、工艺、文化等进行专业、深入的研究和挖掘,融入到现代建筑里面,发挥当地特有的民族文化优势。
  还有海南模式:《非诚勿扰》情色大片提升项目,带动了海南房地产发展,去海南过冬、养老、度假、过年等,成为一种时尚流行生活方式,吸引大量的内地人去海南购房。
  最后说说我的老家--武当山新模式:武当在武术文化上与少林寺齐名,武当山周边景色优美,山顶上都是像故宫那样的建筑群,山下湖水非常漂亮、舒适。但以前武当山的旅游名气很小,开发比较晚。因为有二汽,经济水平好,政府不重视。当二汽总厂搬走后,十堰一个区的财政收入就下降了60%,这时候政府才真正重视起旅游开发,开始做武当山的旅游工作。以前,武当山景区管理局行政级别小,与当地武当山镇两家分治,无法整合资源实施统一规划。十堰开发武当山就首先从行政上下手,成立武当山旅游特区,把两个机构合并由市的直管。其次采取先进的营销手段,请我们调研,请我的朋友吴鹏飞策划,提取文化精髓,推出“武当山,灵!”的清晰、鲜明的文化定位,投放“问道武当山,养生太极湖”的媒体广告,一举获得成功!武当山的发展模式可以总结为:政府高明的决策+科学调研策划的成功模式。

  北京是全国的政、经、文、教中心,是中枢城市,也是舆论传播的总枢纽,进入北京,可以影响全国;
  上海是国际性中心城市,长江经济带的龙头,是恩施-长江文化的重要城市;
  广州、深圳与恩施同属中南地区,传播时可以利用恩施-中南-岭南文化的关系。
  恩施的宣传要进入一线城市,更有效的去影响周边城市。
  一是通过真实的文化、过硬的服务,形成诚实的口碑。二是重视新兴媒体,从新媒体突破,以小搏大,省钱省力。三是用一、两部绝佳好戏,把恩施定位在仙境和情境之中。四是以土家文化为基点,传播生态、环保、人居、长寿等可持续性的生活价值观。
  挖掘、提炼土家民族文化、建筑风格,提炼特殊价值、符号、语言,培育成文化遗产。

  用什么方式叫响自己?
  必须要有科学、慎重的研究和选择。
  本次调研,建议将恩施州的主体客群锁定为:都市文化青年和文化型老年人士。收入较高、文化层次和生活品位较高的大城市高端群体,是我们要做的第一波人群,占领制高地。
  最值得使用的要素是:
  当地:
  好气候、民族风情,质朴的土家文化,调节心身的绝佳地;
  仙居恩施-最适宜居住和养老,多姿多彩的土家古建筑,独特文化、神仙生活。
  大都市:
  拥挤、雾霾、炎热的都市生活,喧嚣中的老人、“吊丝”青年,能否找到一个寄托身心的逍遥之地?
  女儿会婚俗,都市大龄青年婚姻与社交困局,异域体验,他们需要爱情的遐想与奇遇。。。能否提供社交、相亲平台?
  成功的例子:
  洛森的《艳遇丽江》,通过一场艳遇之旅,再现了都市青年对高楼大厦和无聊情爱的厌倦:跟我一起去丽江。。。
  婺源《图说中国》摄影活动,来自全国的网友将会以自己独特的视角,全方位、多角度探访屋顶艺术,充分利用人民网在全国图片信息交流窗口的优势,对当地传统特色进行宣传。。。
武当山以道教文化为核心,把传统尚武精神赋予新的含义:时尚武术,健身,养生,生活方式,古建筑、服饰等。
  不过,在这里我不得不指出的是:“仙居恩施”这个概念,给人感觉平淡、古板,是静态的,对于现代人来说,“仙”是没有引力的,只对年龄较大、有些空乏的人有点感觉,就算有这种追求恬淡、宁静的修道者,但恩施也不是寺庙,人家也不会来。何况,这样的人太少,根本支撑不起我们的大恩施。

结  语

  上天和历史给恩施提供了极佳的天然优势:
  好空气、好气候,好山、好水,好人、好家园。
  能否从古板、平淡、静态的“仙居恩施”,走向动态的品位恩施、逍遥恩施、惊险恩施、艳遇恩施?
  我的演讲结束。谢谢大家!
  (若需转载,请与本公司及作者联系,当地企业和政府机构需要请与我们联系提供单独文本)

...

2011年6月中国社会化媒体分享数据排行...

2020-11-08

 根据工具提供商JiaThis最新发布的《2011年6月-国内社会化媒体分享数据排行报告》显示:六月期间国内各大社会化媒体分享数据继续呈现整体上涨趋势。其中以“腾讯微博”为首的一批“微博”类媒体上升幅度较为显著,“腾讯微博”分享量继三月大幅攀升后六月又迎来一个新的爆发点,相比上月涨幅达84.5 %。在回流量上新浪创造了更高的回流量占有率:40.33%,具体数据详见下表:
 

 一.腾讯微博再度发力,本月排名升至第三位

 随着六月15日腾讯开放大会的圆满落幕,腾讯微博开放平台的强大优势进一步展现在国内众多开发者面前,这种开放的态度同时也获得广大互联网业界的赞同,从JiaThis统计的六月社会化分享数据看,腾讯微博在五月赶超开心的势头驱使下愈战愈猛,本月分享量激增84.5%,一举超越“人人”“搜狐微博”“百度收藏”三大强势媒体,成功跻身三甲行列。同时可以看出:分享量比重由五月的2.68%上升至4.91%,回流量比重由3.76%升至 6.59%,两项参数均上升显著。

 二.新浪微博回流量依然居首,回流量愈发集中于几个核心社会化媒体

 根据六月分享数据显示,新浪微博的回流量比重依然占据首位,从该媒体日回流数据变化趋势可以看出后期仍有一定上升空间。
另外我们也可以看到,随着社会化媒体的不断普及,回流量逐渐开始向少数几个大型社会化媒体聚拢:新浪微博40.33%,QQ空间13.91%,豆瓣7.71%,腾讯微博6.59%,人人网6.4%,搜狐微博5.67%,以上媒体就占据了整个社会化媒体回流量的80%

 三.JiaThis开放社会化媒体排行榜查询功能

 JiaThis最新推出了“社会化媒体排行榜”查询功能(排行榜数据每日更新)。通过访问JiaThis社会化媒体排行榜页面,网站主可以看到从当日起前30天使用JiaThis分享工具分享到各大社会化媒体前20名的数据信息。可依据此表中的分享热度来优化自己的分享工具。

 JiaThis社会化媒体排行榜页面中用利用动态图效果直观的列出了各媒体30天分享趋势。其中,分享百分比是指分享到某一社会化媒体的分享次数,占分享全部社会化媒体的分享次数总和的百分比。
(原文:jiathis)

...

2011年房地产发展形势七大变化...

2020-11-08

2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。
   
  2011年,中国房地产行业发展进入到了一个微妙阶段。如果说2010年行业的关键词是住宅调控、土地招拍挂、加息,那么2011年房地产市场的关键词应该是双轨制、房产税、小城镇化和行业整合。
  
  2011年中国房地产市场发展形势更加复杂,重点表现在以下几方面。
  
  偏紧的金融政策 抑制房地产市场
  
  从国内外经济形势来看,2011年,美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应,外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时,以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态,这内外两大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策,将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率,这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素,偏紧的金融政策为2011年的市场局面奠定了基调。
  
  城市发展模式不变 高地价运行模式将受抑制

  
  2006-2010年间,累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%,部分一、二线城市甚至占到了40-50%。由此可见,无论以高铁建设为代表的国家级大项目投资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资,土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。
  
  值得注意的是,2009、2010年两年间,国家发改委相继出台了近20个区域经济及产业发展规划,这些城镇化模式新的规划导向,为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态,已经受到中央政府的高度重视,高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格,同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。
  
  商品房市场调控常态 市场双轨制模式成为共识
  
  针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上,总结过去政策经验,可以发现,历时8年的调控仍将继续。房价增长过快、市场对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。2011年,房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求,打击投资性购房需求,控制改善性住房需求为主要目标,通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求,调节房地产市场的发展。

    品牌地产公司代建风潮涌动 轻资产模式兴起
  
  在地产行业,土地和资金是最为重要的两项投入。然而,如今面对土地价格的高企,融资渠道的不畅,不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。在新形势下,品牌地产公司试图摆脱资金和土地的资源束缚,强化产品技术和管理团队的制度化优势,从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。
  
  在传统合作开发模式下,开发商以资金为合作条件,往往要求主导控制整个项目和产业链环节。在商业代建模式下,开发商以产品能力为合作条件,只要求主导项目的某些环节,力求在独立环节提供高附加值服务。商业代建是产业链环节细分的结果。
  
  2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,土地供应进一步收紧,土地争夺战将愈发激烈。可以预见,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。

  商用物业供需同步增加 将迎来一轮新的博弈
  
  在全球金融危机后,中国数万亿的基础设施投资大大提升了中国城市发展的进程,尤其是城市轨道以及高铁的建设,促进了卫星城和产业新城等新区域的开发,使城市中心区的规划范围迅速扩大,新的区域必定需要新的商业配套,这对商业地产的发展起到深远的影响,也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。
  
  从房地产企业角度,众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜,难以直接获取住宅开发用地的情况下,也不得不通过向商业地产开发转型的方式,完善城市配套,获得地方政府的认可,从而间接参与住宅开发。部分房企在商业地产方面开发经验欠缺,很多项目盲目上马,可能导致区域商用物业在某些类型方面出现泡沫。
  
  而随着中国面临转变经济增长方式,发展现代服务业,发展创新性产业,对房地产而言,最直接的就是商用物业需求面积的增加。
  
  同时,随着保险资金投资不动产暂行办法的颁布,保险资金也加入了对商用物业争夺的竞争,在优质商用物业项目本已稀缺的情况下,如果新增商用物业项目不能做到符合市场需求,那么僧多粥少的局面不可避免的会进一步加剧。
  
  建筑节能与建筑高科 成为高端住宅基本配置
  
  节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一,由于技术的成熟度和相关研发的水平有限,我国的住宅高科技和节能并未普及,高端住宅依然是我国住宅高科技与节能运动的主流产品。目前高端住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。一些技术如地源热泵系统、毛细血管技术、外墙保温技术等等已经获得了相对成熟的运用,但与国际水准相比,我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。并且随着相关技术的广泛应用,其成本将会大幅度降低,从而走向普及。
  
  高精度整合设计 成为高品质住宅发展趋势

  
  住宅的产品设计的竞争越来越多地体现在精细化设计能力上。在住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升,比如建筑外立面的设计、装饰性元素的设计、景观小品布局、铺地设计等,此外在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受,户型的设计要全面考虑通风、不同人流动线安排以及适合项目定位的一些特点,从而减少居住者后期的装修改造成本并提升居住的舒适度。
  
  现阶段的产品设计越来越强调多专业的参与性,在每个领域聘请专业的公司当然能够博采众长,但是这也将影响到项目的建设周期和设计成本控制,同时各专业的沟通也有诸多的困难。因此,综合性的前期服务公司相对能够更加高效地解决这一系列问题。

...